Почти не уступает. Аналитики сравнили цену «свежей» вторички и новостроек

В последние годы в связи с широким распространением льготной ипотеки активно обсуждается вопрос о перегретости рынка недвижимости и существования «ценового пузыря». Основной аргумент в пользу наличия признаков перегрева — увеличение разрыва в стоимости квадратного метра на рынке первичного и вторичного жилья. Согласно последним данным, разница в стоимости составляет почти 50 %. Однако насколько эта цифра отражает реалии жилищного рынка? Эксперты аналитического центра Домклик рассказали, что на самом деле опасения по поводу «разрыва» цен не обоснованы.

Аналитики взяли в качестве основного параметра, который влияет на стоимость, возраст дома и выяснили, что на самом деле вторичное жилье, построенное в 2010-е годы, стоит дешевле первички на 22 %, а более новая «вторичка» — только на 5 %.

Нужно ли вычислять среднюю цену вторички?

Есть несколько причин, по которым готовое жильё продаётся дешевле квартир в новостройках. Самая главная из них — год постройки дома. Фактически на рынке представлены две большие группы жилья — в домах советского фонда и в домах, построенных после 2000 года.

Эти две группы объединяет только одно — то, что на них практически не распространяются льготные ипотечные программы. Всё остальное — и качество жилья, и цена — очень сильно различается.

Неудивительно, что всё вторичное жильё, построенное после 1999 года, стоит существенно выше средней стоимости готового многоквартирного жилья по стране.

Средняя цена проданной в 2024 году вторички составила 107 тысяч рублей, в домах советской и досоветской постройки «квадрат» стоил 92 тысячи рублей, а в домах, построенных после 2000 года, средняя цифра составила уже 133 тысячи рублей, для последних же шести лет (2019–2024 гг.) — 151 тысяча рублей, это 93 % от средней стоимости первички в 2024 году.

Вторичное жилье как инвестиция

Безусловно, если кто-то купит у застройщика квартиру в только что сданном доме и тотчас попытается продать её уже как вторичное жильё, он, скорее всего, вынужден будет сделать небольшой дисконт. Однако верны ли утверждения о том, что квартиру, купленную у застройщика за 10 млн, можно будет продать на вторичном рынке только за 7 млн? Действительно ли после оформления разрешения на ввод жилого дома вложения покупателей теряют десятки процентов стоимости?

Чтобы ответить на эти вопросы, аналитики сравнили цены вторичных квартир, проданных в 2024 году с ценами, по которым они приобретались у застройщика.

Такой анализ показывает, что с течением времени купленная квартира только дорожает, и уже через год, в крайнем случае — через два, вторичное жильё будет стоить дороже цены, которая была за него уплачена при покупке у застройщика.

Так, если бы кто-то приобретал ежегодно с 2019 по 2023 год по одной квартире, тратя на покупки ровно 10 млн рублей, в 2024 году он смог бы все их продать уже за 78 млн, а если бы он сделал в них евроремонт, то за 92 млн. В первом случае его доход составил бы 56 %, во втором — 84 %.

Важно отметить, что максимальной стоимости вторичное жилье достигает через 3–4 года после постройки. Возможно, это объясняется тем, что в самой «свежей» вторичке высока доля жилья без отделки и ниже доля жилья в хорошем состоянии или с евроремонтом.