Не вам ссудить: финансовые власти не намерены расширять семейную ипотеку
Минфин выступает против расширения семейной ипотеки — для этого нет оснований, заявил «Известиям» замглавы ведомства Иван Чебесков. В последние недели в правительстве стали снова обсуждать допуск к льготным займам семей с детьми до 18, а не до шести лет. Однако в феврале 2025-го выдачи по программе и без того выросли, подчеркнул Иван Чебесков. А упрощение условий только ускорит рост цен на недвижимость, также это дорого обойдется бюджету. Насколько необходимо в условиях сжатия рынка поддерживать застройщиков — в материале «Известий».
Условия по семейной ипотеке в 2025 году
Для расширения семейной ипотеки сейчас нет оснований, заявил «Известиям» замглавы Минфина Иван Чебесков. Этот вопрос появился в публичном обсуждении в конце февраля — тогда вице-премьер Александр Новак поручил Минстрою и Минфину рассмотреть возможность допуска к семейной ипотеке пар с одним ребенком до 18 лет.
«Известия» направили запрос в правительство и Минстрой о планах расширения семейной ипотеки.
Условия по семейной ипотеке ужесточили не так давно. С июля 2024 года претендовать на ссуду под 6% могут только семьи, где есть хотя бы один ребенок до шести лет. До этого ее могли взять семьи с двумя детьми до 18 лет.
В последнем квартале 2024 года возможности получения семейной ипотеки действительно ухудшились. Как напомнил «Известиям» замминистра финансов, в конце прошлого года стоимость фондирования для банков резко выросла — тогда средний уровень ставок по вкладам достигал 22%, а иногда встречали предложения с доходностью 25% годовых. Дорогие депозиты делали выдачи новых ссуд более затратными для банков. В итоге кредитные организации стали приостанавливать выдачу льготных программ, пояснил Иван Чебесков.
Поэтому правительство уже пошло на уступки и увеличило размеры субсидий банкам за выдачу семейных кредитов, добавил он. До 2025 года возмещение недополученных доходов по госпрограммам считалось по формуле: ключевая ставка (сейчас 21%) + 2 п.п. (23%), а затем из этой суммы вычитались 6% (в случае с семейной ипотекой), которые платит сам заемщик, а не бюджет. С января сумма возмещения выросла с 2 п.п. до 3,5 п.п. — это сделало выдачи более выгодными.
В итоге выдачи семейной ипотеки в феврале серьезно растут, что позитивно сказывается на продажах жилья, резюмировал Иван Чебесков. Данные оператора госпрограмм «Дом.РФ» (есть у «Известий») подтверждают эту тенденцию: по сравнению с прошлым годом объем выдач ипотеки для семей с детьми вырос на 60% и достиг 181 млрд рублей.
Кроме того, в марте власти сделали еще одно послабление. В пресс-службе Минфина «Известиям» напомнили: теперь семьи, в которых есть двое несовершеннолетних детей до 18 лет, могут воспользоваться программой даже на вторичное жилье (до этого можно было только на первичный рынок) — но только в 35 регионах или в малых городах с населением до 50 тыс. человек.
По оценкам Frank RG, на программы для семей с детьми сейчас приходится более 80% выдач всех жилищных кредитов в стране. Это означает, что за большую часть выдаваемых ссуд государство платит вместе с заемщиками. При этом разница между льготными и рыночными ставками достигает 18,5% — значит, основное долговое бремя по жилищным кредитам в РФ сейчас несет именно Минфин.
Высокие траты бюджета на льготную ипотеку волнуют и Счетную палату. 20 марта на заседании в Госдуме глава контрольного ведомства Борис Ковальчук подчеркнул, что власти планируют потратить на поддержку рынка жилья крупную сумму. Согласно бюджету на 2025–2027 годы, на субсидии по семейной ипотеке заложено 1,4 трлн рублей, в частности, в 2025-м предусмотрены 637 млрд. Это сопоставимо с ожидаемыми тратами на повышение страховых выплат пожилым гражданам (700 млрд).
При расширении условий семейной ипотеки Минфин принял бы на себя дополнительную нагрузку, из-за чего дефицит казны, уже составил 1,7 трлн рублей в январе, только усилился бы. Изменения могли бы сделать программу еще более массовой, что привело бы к росту спроса на недвижимость и позволило застройщикам вновь перейти к наращиванию цен на жилье, отметил экономист Андрей Бархота.
Как изменятся цены на жилье в 2025 году
За первые два месяца 2025 года в России было сдано 21,4 млн кв. м жилья, что на 3,8% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024-го, отметил аналитик «Цифра брокер» Кирилл Климентьев. Тем не менее, ситуация может ухудшиться из-за высокой ключевой ставки (21%), которая не только снижает спрос на ипотеку, но и делает кредитование для застройщиков более дорогим.
— В этом году объемы строительства могут сократиться на 20–30%, — полагает он.
Спрос на жилье продолжает падать — в январе он снизился почти на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, добавили в «Цифра брокер». Это свидетельствует о серьезных проблемах на рынке недвижимости.
Разгон спроса на жилье в случае расширения семейной ипотеки привел бы к росту цен на недвижимость на 16–18%, считает аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Это в полтора-два раза выше ожидаемой инфляции — по прогнозам ЦБ, в среднем в 2025 году она составит почти 10%. Причем сильнее всего рост цен затронет именно массовую застройку, уточнил Андрей Бархота.
При этом семейная ипотека — единственный более-менее стабильный источник для рынка. Эта программа остается самым доступным и по сути единственным вариантом покупки жилья для многих россиян, отметил Владимир Чернов. Рыночные ставки находятся на заградительном уровне — по последним подсчетам «Известий», у ключевых игроков рынка они составляют 29,6%. Переплата по такому кредиту на среднем для ипотеки сроке в 25 лет будет более чем семикратной.
Другие госпрограммы менее доступны для россиян. Дальневосточная ипотека привязана к конкретному региону и недоступна для жителей западных и центральных субъектов РФ, а IT-ипотека с июля 2024 года не выдается на недвижимость в крупнейших городах — Москве и Санкт-Петербурге.
Застройщики сейчас в непростом положении, но снижение ключевой ставки должно привести к улучшению ситуации, отметила экономист РЭУ имени Г. В. Плеханова Мария Ермилова. Опрошенные «Известиями» эксперты сходятся во мнении, что это может произойти уже во второй половине 2025 года.
— Однако льготные программы давно себя дискредитировали: они лишь надувают ценовые пузыри, что не помогает росту доступности жилья, — полагает глава аналитического центра Irn.ru Олег Репченко.
Тем не менее, мощное расширение семейной ипотеки — если власти все-таки на это пойдут — сделает ее доступнее, чем когда-либо, подчеркнул Андрей Бархота. В таком случае программа рискует перестать быть адресной — она будет направлена не на поддержку рождаемости, а просто на помощь семей с детьми. А это отвечает интересам именно застройщиков, но в борьбе с инфляцией и дефицитом бюджета это только помешает, резюмировал он.