«Квадратные метры» с Олегом Брячаком: Как банки наживаются на продаже квартир?
Новый выпуск программы «Квадратные метры» вышел на радио «ПЛН FM» (102.6 FM). Из-за чего застройщик просит доплачивать за квартиру сверх цены в объявлении? Почему банки не видят денег на счетах застройщика? С чем связан рост стоимости жилья? На эти и другие вопросы ответил руководитель проекта ООО СЗ «Монолит» Олег Брячак.
- Олег Михайлович, какой основной критерий покупки жилья сейчас у людей?
- Сейчас основной критерий — это цена. Большинство людей понимает, что то, что они хотели купить там, где они хотели купить, они не тянут. Поэтому сейчас, к сожалению, ключевую роль играет цена. Люди хотят лишь бы купить свое жилье и не платить за съемное, хотят гнездышко свое обустраивать, ребеночка рожать и так далее. И вот человек, супружеская пара приходит к застройщику приобретать квартиру за 5 миллионов, как и указано в объявлении. А застройщик говорит: «Друзья мои, с вас еще 500 тысяч наличными». Супружеская пара сразу чувствует какой-то подвох, обоснованно возмущается. Потому что эти 500 тысяч - это 10 процентов от стоимости квартиры. Скорее всего, у семьи этих денег просто нет. Чтобы заработать эти 500 тысяч, надо целый год не кушать при средней заработной плате. Это очень большие деньги для супружеской пары.
- А с чем связана необходимость доплачивать такие суммы?
- Дело в том, что есть такой 214 ФЗ о проектном финансировании. Говоря своими словами, при строительстве дома первое, что делает застройщик, он, формируя земельный участок и получая разрешение на строительство, все права на объект передаёт банку. Он передаёт свое личное поручительство. Единственное, что он не передаёт, это, наверное, в залог своих детей и не расписывается кровью на этом договоре. Банк забирает все. Он забирает земельный участок, сети, все права, личное поручительство застройщика, учредителя и директора этой компании-застройщика. Банк требует, чтобы застройщик показал свое участие, то есть вложил своих денег не менее 20 процентов от стоимости проекта.
Например, средняя стоимость строительства дома на сегодняшний день в городе Пскове составляет где-то в районе 350 миллионов рублей. То есть 20 процентов - это будет плюс-минус 70 миллионов рублей. То есть застройщик все свои права, поручительство, обязательства, передает банку, плюс вкладывает 70 миллионов рублей своих денег. И тогда банк открывает проектное финансирование.
Застройщик начинает строить дом и продавать эти квадратные метры. Здесь тоже есть интересный нюанс. То есть банк устанавливает ту цену, по которой застройщик может продавать, не ниже. Потому что банк считает свои риски, свою моржу. Например, банк считает, что средняя стоимость строительства квадратного метра составляет 60 тысяч рублей. Значит, застройщик должен продавать не менее чем 90-95 тысяч рублей за квадратный метр. Иначе для банка это коммерческий риск. То есть получается, что банк не видит рентабельности, а ему нужно, чтобы он видел рентабельность этого проекта.
Застройщик был бы и рад за 80 продать, и хватило бы ему этой моржи. Нет, банк не дает. Если застройщик продаст дешевле, это дефолт по договору. Все, банк разрывает договор и забирает все, что застройщик ему дал.
Деньги, которые поступают от продажи квартиры, поступают на эскроу-счета и, в зависимости от того, какое количество денег находится на эскроу-счетах, определяется процент, под который банк выдает застройщику его же деньги.
- Застройщик не может пользоваться этими деньгами?
- Нет, это деньги исключительно выдает банк, убеждаясь в том, что те или иные работы выполнены. Там есть определенная такая шкала роста процентной ставки. Например, если на эскроу-счетах лежит 10 миллионов, а застройщик взял 9, то он взял под льготный процент, свои же деньги взял под 3 или 5 процентов. В случае, если на эскроу-счетах лежит 10 миллионов, а застройщик взял 11, он берет эти деньги по рыночной ставке. Представьте себе, что это такое. То есть, я застройщик, я свои же деньги на миллион больше взял, но под 30 процентов. Это бред.
Следовательно, себестоимость строительства вырастает катастрофически. В стройке нет такой рентабельности - 30 процентов. Более того, ведь эти 30 процентов, которые застройщик платит по рынку, он же не платит их на протяжении полугода, он их платит до окончания строительства. Более того, если квартиры он не продал, он их продолжает платить и продолжает уходить в минус. И вот здесь для покупателя есть очень положительный момент, понимая то, что есть динамика строительства, есть помимо графика строительства еще у застройщиков график финансирования строительства. Основные деньги застройщик вкладывает где-то в середине стройки. Первые несколько месяцев идет подготовка, последние несколько месяцев идет ввод в эксплуатацию, устранение неполадок и прочие вещи. То есть три месяца в начале, три месяца в конце это минимум, а вот эта серединка - это основные вложения: это каркас, это инженерка вся, коммуникации, окна, крыша, отделка и все такое. Поэтому застройщику необходимо наполнять эскроу-счета, чтобы свои же деньги от банка получать под льготные проценты.
- Что застройщик должен делать?
- Застройщик должен идти на различные ухищрения и схемы для того, чтобы продать вам квартиры. И вот здесь мы сейчас подходим к тем 500 тысячам. То есть застройщику выгоднее квартиру продать дешевле, нежели выскочить на рыночный процент. Вот это теперь мы четко с вами знаем. Банки с этого года пошли на, я сейчас не буду произносить в эфире такие слова, чтобы на меня потом эти банки в суд не подавали, но я бы, все-таки, будучи каким-нибудь представителем Следственного комитета, занялся бы этим вопросом. Мы конкретные банки не будем называть. Но я считаю, что это мошенничество со стороны банков. То есть теперь застройщикам они предлагают следующее: В случае, если застройщик продал квартиру двухкомнатную вот этой семейной паре за 5 миллионов, эти 5 миллионов банк не считает за деньги, которые поступили к нему на эскроу-счет, хотя физически они поступили к нему на эскроу-счет.
- А что нужно делать, чтобы банк считал это за деньги?
- А чтобы банк считал это за деньги, банку застройщик должен заплатить субсидию. Это называется 10 процентов. И вот это 500 тысяч. Вот откуда берутся эти деньги. Это не «хотелка» застройщика. Если бы даже застройщик мог финансировать, то есть обеспечивать данную субсидию за свой счет, вы представьте себе, давайте опять же возьмем за основу средний дом, та же трехподъездная девятиэтажка, образно говоря, пусть будет 100 квартир. Представьте себе 100 квартир, средняя субсидия за одну квартиру, чтобы банк изволил увидеть эти деньги на эскроу-счете и назвать их деньгами, чтобы льготный процент застройщику выдавать, застройщик на эти 100 квартир должен потратить 50 миллионов. Ну не может застройщик 50 миллионов потратить. С учетом того, что застройщик так и так заплатит проценты банку, тогда он просто обанкротится.
Беседовал Константин Калиниченко
- Олег Михайлович, какой основной критерий покупки жилья сейчас у людей?
- Сейчас основной критерий — это цена. Большинство людей понимает, что то, что они хотели купить там, где они хотели купить, они не тянут. Поэтому сейчас, к сожалению, ключевую роль играет цена. Люди хотят лишь бы купить свое жилье и не платить за съемное, хотят гнездышко свое обустраивать, ребеночка рожать и так далее. И вот человек, супружеская пара приходит к застройщику приобретать квартиру за 5 миллионов, как и указано в объявлении. А застройщик говорит: «Друзья мои, с вас еще 500 тысяч наличными». Супружеская пара сразу чувствует какой-то подвох, обоснованно возмущается. Потому что эти 500 тысяч - это 10 процентов от стоимости квартиры. Скорее всего, у семьи этих денег просто нет. Чтобы заработать эти 500 тысяч, надо целый год не кушать при средней заработной плате. Это очень большие деньги для супружеской пары.
- А с чем связана необходимость доплачивать такие суммы?
- Дело в том, что есть такой 214 ФЗ о проектном финансировании. Говоря своими словами, при строительстве дома первое, что делает застройщик, он, формируя земельный участок и получая разрешение на строительство, все права на объект передаёт банку. Он передаёт свое личное поручительство. Единственное, что он не передаёт, это, наверное, в залог своих детей и не расписывается кровью на этом договоре. Банк забирает все. Он забирает земельный участок, сети, все права, личное поручительство застройщика, учредителя и директора этой компании-застройщика. Банк требует, чтобы застройщик показал свое участие, то есть вложил своих денег не менее 20 процентов от стоимости проекта.
Например, средняя стоимость строительства дома на сегодняшний день в городе Пскове составляет где-то в районе 350 миллионов рублей. То есть 20 процентов - это будет плюс-минус 70 миллионов рублей. То есть застройщик все свои права, поручительство, обязательства, передает банку, плюс вкладывает 70 миллионов рублей своих денег. И тогда банк открывает проектное финансирование.
Застройщик начинает строить дом и продавать эти квадратные метры. Здесь тоже есть интересный нюанс. То есть банк устанавливает ту цену, по которой застройщик может продавать, не ниже. Потому что банк считает свои риски, свою моржу. Например, банк считает, что средняя стоимость строительства квадратного метра составляет 60 тысяч рублей. Значит, застройщик должен продавать не менее чем 90-95 тысяч рублей за квадратный метр. Иначе для банка это коммерческий риск. То есть получается, что банк не видит рентабельности, а ему нужно, чтобы он видел рентабельность этого проекта.
Застройщик был бы и рад за 80 продать, и хватило бы ему этой моржи. Нет, банк не дает. Если застройщик продаст дешевле, это дефолт по договору. Все, банк разрывает договор и забирает все, что застройщик ему дал.
Деньги, которые поступают от продажи квартиры, поступают на эскроу-счета и, в зависимости от того, какое количество денег находится на эскроу-счетах, определяется процент, под который банк выдает застройщику его же деньги.
- Застройщик не может пользоваться этими деньгами?
- Нет, это деньги исключительно выдает банк, убеждаясь в том, что те или иные работы выполнены. Там есть определенная такая шкала роста процентной ставки. Например, если на эскроу-счетах лежит 10 миллионов, а застройщик взял 9, то он взял под льготный процент, свои же деньги взял под 3 или 5 процентов. В случае, если на эскроу-счетах лежит 10 миллионов, а застройщик взял 11, он берет эти деньги по рыночной ставке. Представьте себе, что это такое. То есть, я застройщик, я свои же деньги на миллион больше взял, но под 30 процентов. Это бред.
Следовательно, себестоимость строительства вырастает катастрофически. В стройке нет такой рентабельности - 30 процентов. Более того, ведь эти 30 процентов, которые застройщик платит по рынку, он же не платит их на протяжении полугода, он их платит до окончания строительства. Более того, если квартиры он не продал, он их продолжает платить и продолжает уходить в минус. И вот здесь для покупателя есть очень положительный момент, понимая то, что есть динамика строительства, есть помимо графика строительства еще у застройщиков график финансирования строительства. Основные деньги застройщик вкладывает где-то в середине стройки. Первые несколько месяцев идет подготовка, последние несколько месяцев идет ввод в эксплуатацию, устранение неполадок и прочие вещи. То есть три месяца в начале, три месяца в конце это минимум, а вот эта серединка - это основные вложения: это каркас, это инженерка вся, коммуникации, окна, крыша, отделка и все такое. Поэтому застройщику необходимо наполнять эскроу-счета, чтобы свои же деньги от банка получать под льготные проценты.
- Что застройщик должен делать?
- Застройщик должен идти на различные ухищрения и схемы для того, чтобы продать вам квартиры. И вот здесь мы сейчас подходим к тем 500 тысячам. То есть застройщику выгоднее квартиру продать дешевле, нежели выскочить на рыночный процент. Вот это теперь мы четко с вами знаем. Банки с этого года пошли на, я сейчас не буду произносить в эфире такие слова, чтобы на меня потом эти банки в суд не подавали, но я бы, все-таки, будучи каким-нибудь представителем Следственного комитета, занялся бы этим вопросом. Мы конкретные банки не будем называть. Но я считаю, что это мошенничество со стороны банков. То есть теперь застройщикам они предлагают следующее: В случае, если застройщик продал квартиру двухкомнатную вот этой семейной паре за 5 миллионов, эти 5 миллионов банк не считает за деньги, которые поступили к нему на эскроу-счет, хотя физически они поступили к нему на эскроу-счет.
- А что нужно делать, чтобы банк считал это за деньги?
- А чтобы банк считал это за деньги, банку застройщик должен заплатить субсидию. Это называется 10 процентов. И вот это 500 тысяч. Вот откуда берутся эти деньги. Это не «хотелка» застройщика. Если бы даже застройщик мог финансировать, то есть обеспечивать данную субсидию за свой счет, вы представьте себе, давайте опять же возьмем за основу средний дом, та же трехподъездная девятиэтажка, образно говоря, пусть будет 100 квартир. Представьте себе 100 квартир, средняя субсидия за одну квартиру, чтобы банк изволил увидеть эти деньги на эскроу-счете и назвать их деньгами, чтобы льготный процент застройщику выдавать, застройщик на эти 100 квартир должен потратить 50 миллионов. Ну не может застройщик 50 миллионов потратить. С учетом того, что застройщик так и так заплатит проценты банку, тогда он просто обанкротится.
Беседовал Константин Калиниченко