Rariteco: Факторы спроса и предложения

Сжатие предложения и неуклонный рост цен готовят почву для «рынка продавца» в элитном сегменте в 2026 году. Впрочем, как прогнозируют эксперты Rariteco, этому тренду будет противостоять растущая рациональность покупателей – их избирательность на фоне замедления экономики станет главным вызовом для девелоперов.

Предложение: время продавца

На первый взгляд, рынок стабилен: в продаже на конец 2025 года находится около 2 тыс. квартир и апартаментов в 60 проектах, что сопоставимо с показателями годичной давности. Однако эта стабильность обманчива, о чем свидетельствует резкое замедление выхода новых проектов. За 11 месяцев 2025 года на рынок вышло всего четыре комплекса, тогда как за аналогичный период 2024-го состоялось восемь стартов продаж.

Элитное жилье «уплотняется»

Кроме того, стоит отметить и структурные особенности предложения. В последние годы выходило много масштабных комплексов с сотнями квартир, в то время как камерные клубные дома появлялись реже и, как правило, по рекордно высоким ценам (около 3 млн рублей за кв. м). Порядка 40% предложения приходится на 5 проектов. В спросе примерно 60% приходится на топ-5 по проданной площади в январе-ноябре 2025 года. Однако за этими большими цифрами не видно, что в камерных проектах предложение сокращается. Все эти тенденции указывают на то, что в 2026 году предложение клубных проектов останется ограниченным, а число премьер – небольшим, хотя, возможно, превысит результат 2025 года.

Цена и фактор земли

Цены на высокобюджетные новостройки в 2026 году будут расти и по множеству других причин. Прежде всего, это продолжающееся удорожание земли. По данным исследования CORE.XP, средняя стоимость гектара в центре Москвы за 2025 год увеличилась почти на 30%, достигнув 4,8 млрд рублей, а в IBC Real Estate отмечают, что в престижных районах, таких как Хамовники, гектар земли с разрешительной документацией может стоит 5 млрд рублей и больше. Это неизбежно приведет к повышению себестоимости новых проектов.

Кредит будет оставаться дорогим

Другим фактором, который сохранит свое проинфляционное влияние, остается денежно-кредитная политика. Хотя и ожидается постепенное снижение ключевой ставки в 2026 году, она, по прогнозам, останется на высоком уровне – по данным ЦБ РФ, около 14,1% годовых. Это означает дорогие кредиты для застройщиков, и на фоне умеренных темпов продаж эскроу-счета наполняются не так быстро, из-за чего процентная нагрузка на экономику проектов будет сохранятся. Также банки сохранят высокую требовательность к финансовым моделям новостроек с учетом высоких ставок.

Налоговое бремя

Дополнительное давление на себестоимость окажет и фискальная политика, в частности запланированное с 1 января 2026 года повышение НДС с 20% до 22%. Это напрямую увеличит стоимость строительных материалов, услуг и особенно импортного высокотехнологичного оборудования. Помимо этого, ожидается введение утилизационного сбора на импортируемую технику, от которой сильно зависят девелоперы элитных новостроек. За последний год цены на инженерные системы, такие как лифты и климат-контроль, уже выросли, и новые сборы лишь усилят эту тенденцию.

Значительный разброс цен

Наконец, стоит обратить внимание на несоответствие цен объектов на разной стадии строительства в элитном сегменте. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках на начальном этапе строительства практически сравнялась с ценами в проектах, близких к завершению или уже введенных в эксплуатацию, и составляет около 2,45 млн рублей. Эта парадоксальная ситуация объективно подталкивает покупателей к выбору квартир в домах на «зрелой» стадии строительства или уже получивших разрешение на ввод (РВ).

Время сдержанных решений

Главным фактором, который будет определять поведение покупателей высокобюджетной недвижимости в 2026 году, станет общая экономическая ситуация. Пик реализации отложенного и «вернувшегося» спроса, сформированного клиентами, которые переориентировали свои капиталы с зарубежных рынков на внутренний, уже пройден.

Теперь ситуация изменилась, что подтверждается заметным замедлением деловой активности. По данным Росстата, темпы роста ВВП в 2025 году последовательно снижались. Промышленность, которая была одним из драйверов экономики в 2023 году и привела на рынок новых состоятельных покупателей, в 2025 году демонстрирует стагнацию. В сочетании с высоким ценовым уровнем (около 2,5 млн рублей за кв. м) это неизбежно скажется на готовности топ-менеджмента и владельцев крупного бизнеса принимать решение о покупке.

Мешает сильный рубль

Не менее важным, хотя и часто недооцененным фактором, выступит валютный курс. Покупатели элитной недвижимости, как правило, мыслят категориями долларового эквивалента и оценивают потенциальную динамику стоимости своих активов в твердой валюте. Приобретая объект за 100 млн рублей при курсе 80 рублей за доллар, покупатель фиксирует его стоимость на уровне 1,25 млн долларов. Однако если через год курс ослабнет до 100 рублей за доллар, долларовый эквивалент этой же квартиры снизится до 1 млн долларов. Прогнозы Минэкономразвития и других аналитических центров на 2026 год предполагают ослабление рубля, что создает для покупателей психологический барьер для входа в крупные рублевые сделки на текущих ценовых уровнях.

Налоговый ограничитель

Наконец, на инвестиционную активность повлияет и предстоящее изменение налоговой политики, в частности повышение налога на прибыль организаций с 20% до 25% с 2025 года. Хотя эта мера напрямую касается бизнеса, она косвенно затронет и рынок элитного жилья. В условиях стагнации увеличение фискальной нагрузки негативно скажется на готовности владельцев даже крупного, в том числе регионального, бизнеса к значительным тратам и инвестициям в высокобюджетную недвижимость.

Ставка на эксклюзивность

«В сохраняющихся непростых экономических условиях покупателю нужно построить новую тактику выбора объекта, ­– отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Прежде всего, лучше сделать ставку на проекты в высокой стадии готовности, так как они по своей цене практически равны проектам на котловане, но ждать ключей придется недолго. В приоритете должен быть клубный формат за адекватную цену, ведь такого продукта на рынке мало. Особенно удачным будет выбор в пользу проекта в локации, где число новостроек естественно ограничено плотностью исторической застройки, скажем, в Замоскворечье».