Суды могут встать на сторону заемщика при сдаче ипотечной квартиры в аренду
Практика рассмотрения споров показывает неоднозначность подходов к вопросу повышения ставок по ипотечным договорам при сдаче жилья в аренду. Некоторые суды признают правомерность одностороннего изменения условий договора, если такая возможность оговорена в тексте документа. Другие судьи склонны защищать интересы потребителей, полагая, что подобное поведение нарушает права заемщиков. Об этом сообщила РИАМО член коллегии адвокатов Ленинградской области «Практика», член адвокатской палаты Ленобласти Екатерина Бондаренко.
Ранее стало известно, что обладателям семейных, IT и других льготных ипотек могут повысить ставку до стандартной или оставить заемщиков без квартир из-за неофициальной сдачи жилья в аренду.
На фоне роста инфляции и нестабильной экономической обстановки российские власти приняли ряд мер, направленных на поддержку жилищного сектора страны. Одной из ключевых инициатив стало расширение возможностей льготного ипотечного кредитования. Тем не менее одновременно с расширением доступа к льготным займам возникли определенные трудности, связанные с увеличением рисков для кредиторов и необходимостью защиты имущественных интересов банков.
Одним из наиболее острых вопросов стала проблема несанкционированной сдачи ипотечных квартир в аренду, что приводит к повышению риска потери имущества и увеличению долговой нагрузки на заемщиков.
«Законодательством предусмотрена обязанность заемщиков информировать кредитные организации о намерении сдать заложенную недвижимость в аренду. Несоблюдение этого требования влечет серьезные юридические последствия вплоть до расторжения договора и принудительной продажи объекта залога. Такие нормы введены для минимизации рисков для банков и обеспечения прозрачности операций с имуществом, находящимся в залоге», — сказала Бондаренко.
Почему растет стоимость жилья?
Рост стоимости жилья привел к сокращению доступной площади для приобретения в ипотеку: индекс доступности жилья упал до рекордно низкого показателя.
Повышение ставок обусловлено несколькими факторами:
высокая ключевая ставка Центробанка РФ;
высокий спрос на льготные ипотечные продукты, особенно среди молодых семей и специалистов ИТ-сферы;
необходимость покрытия возросших издержек банков на обслуживание займов.
Эти обстоятельства вынуждают банки повышать ставки, чтобы компенсировать убытки и поддерживать финансовую устойчивость.
Существует и ряд дополнительных факторов, обусловливающих данное решение:
сокращение государственных субсидий банкам по льготным программам;
рост расходов банков на страхование и сопровождение ипотечных сделок;
желание стимулировать развитие альтернативных механизмов финансирования жилья.
Повышение ставок оказывает непосредственное влияние на финансовую нагрузку заемщиков. Основные последствия:
увеличение ежемесячных выплат по кредиту;
возрастание общей суммы долга вследствие начисления высоких процентов;
потеря права на получение налоговых вычетов и иных преференций;
вероятность возникновения проблем с обслуживанием долга и ухудшение кредитной истории.
Угроза при ипотеке
Для многих россиян, особенно представителей среднего класса, подобные изменения могут существенно снизить доступность жилья и создать угрозу дефолтов по ипотечным кредитам.
Например, по словам адвоката, Конституционный суд РФ неоднократно подчеркивал важность соблюдения баланса интересов сторон при изменении условий договора. Он указал, что любые изменения должны соответствовать принципам справедливости и добросовестности
«Рассмотренные тенденции свидетельствуют о сложной динамике российского рынка льготной ипотеки. Повышение ставок и усиление контроля за соблюдением условий договоров создают значительные вызовы для заемщиков, особенно тех, кто приобрел жилье с целью дальнейшей сдачи в аренду. Государственные инициативы, направленные на защиту интересов граждан, сталкиваются с экономическими реалиями, требующими поиска компромисса между доступностью жилья и устойчивостью банковской системы», — добавила Екатерина Бондаренко.
Подписывайтесь на канал РИАМО в MAX.