И свой, и общий: адвокат рассказала, как использовать, продать и разделить участок в долевой собственности

Если участок один, а собственников несколько, споры между ними неизбежны.

Если участок один, а собственников несколько, споры между ними неизбежны. Рано или поздно часть земли может быть передана по наследству или один из владельцев примет решение продать свой «кусок». 

Что говорит закон о владении и распоряжении земельным участком в долевой собственности? Какие права есть у собственников, а какие обязанности они должны соблюдать? И как правильно продать и разделить такой участок? На эти вопросы журналисту ФАН ответила адвокат Ангелина Григорьевская. 

Право общей долевой собственности на земельный участок

По закону владеть землей может как один человек, так и несколько. Если владельцев двое или больше, законодательство относит участок к объектам общей собственности. Все собственники могут владеть землей и использовать ее в зависимости от назначения: для ведения садоводства, жилого строительства или получения коммерческой выгоды. Но все решения о строительстве, подводе коммуникаций и других изменениях на общей земле должны приниматься ими сообща. 

Долевая собственность ― тоже общая, с той лишь разницей, что у каждого из владельцев есть своя доля земельного участка. Эта доля не просто оговорена между ними, она закреплена на бумаге ― в соответствующем регистрационном документе.

Нередко владельцы долей никак не пересекаются между собой. Если площадь участка позволяет, с годами складывается определенный порядок его использования: совладельцы могут и забор установить, и разные подъезды проложить к своим воротам. Но, несмотря на видимость «автономности», земля остается общей, единой, и если кто-то из владельцев решит продать свою часть, сделать это без уведомления остальных не получится.

«Особенность владения участком в долевой собственности заключается в том, что каждый собственник знает о размере своей доли, но фактически эти доли на участке не выделены, — отмечает адвокат Ангелина Григорьевская. — Даже если с годами сложился определенный порядок использования, но документально — соглашением между сособственниками, он не закреплен, тогда и сам участок, и все строения на нем по закону признаются долевой собственностью. По сути, общими, но с учетом доли каждого владельца». 

Размеры долей

Их определяют по нормам Гражданского кодекса. По общему правилу, сособственники могут договориться между собой и решить, какой частью будет владеть каждый из них. Если такое соглашение составлено не было, территорию делят на равные части. 

В некоторых случаях размер доли может меняться. Например, дачным участком владеют две сестры, их доли равные. Но одна уже несколько лет не появлялась на даче, а другая обрабатывала землю, отремонтировала домик, разбила сад, выложила дорожки, поставила беседку. Такие преобразования, по закону, признаются неотделимыми улучшениями имущества. И та сестра, что их вносила, имеет право требовать в суде увеличения своей доли. 

Пользование участком в долевой собственности

Регламент использования таких участков закреплен Гражданским кодексом РФ. Согласно его нормам, владельцы должны договариваться между собой по вопросам пользования землей, а если договориться не получается, расставить точки в их споре может только суд.

«Любые действия по использованию и распоряжению участком должны осуществляться с согласия всех собственников, ― уточняет адвокат Ангелина Григорьевская. ― Если кто-то один против, значит, согласие не достигнуто. И правило большинства в этой ситуации не работает». 

Ни у одного владельца не получится по своему усмотрению подать документы в энергоснабжающую или водоснабжающую организацию и подвести коммуникации только к своему «кусочку». Такое заявление должны подавать все собственники, подключение будет выполнено одно, а от него уже можно будет сделать разводку. 

Правило долевого владения распространяется и на объекты недвижимости на общей земле. Если на участке построены дом, гараж, сараи и другие помещения, они могут быть оформлены в собственность, но тоже с учетом долей: если владельцев трое и их доли равны, значит, и у каждого строения будет три собственника. Если доля земли у одного больше, чем у других, значит, и его часть недвижимости тоже будет большей. И не важно, что строил один сосед, а другой не потратил на строительство ни копейки: по закону, он тоже становится сособственником в пределах своей доли. 

Продажа участка в долевой собственности

Любой из собственников может распоряжаться своей долей. И если речь идет о завещании, владелец не обязан никого ставить в известность, кому передает землю по наследству. Если же он планирует продать свой надел, процедура оказывается куда более сложной. 

Закон отводит право преимущественной покупки доли другим собственникам этого же участка. Поэтому прежде чем выставлять землю на продажу, владелец должен обсудить этот вопрос с сособственниками. Во-первых, уточнить у них согласие на продажу, а во-вторых, предложить им выкупить свою часть. Если на земле находятся постройки, их продажа или сдача в аренду осуществляется по тому же правилу: посторонние лица могут претендовать на объект только в том случае, если совладельцы отказались его выкупать или арендовать. 

Законом определена и процедура продажи. 

1.    Подготовка уведомления. Собственник, который хочет продать свою долю, должен известить об этом других совладельцев в письменном виде, направив им уведомление. Это уведомление готовит нотариус, указывая в нем стоимость доли и другие условия продажи.

2.    Соблюдение срока. Он составляет один месяц. В течение этого времени сособственники, получившие извещение, должны принять решение о покупке. Если в течение месяца они не выкупят предлагаемую долю, владелец может искать другого покупателя. Срок ожидания сократится, если совладельцы в письменном виде откажутся от своего преимущественного права на выкуп, тем самым дав согласие на свободную продажу части участка. 

3.    Получение свидетельства. Его выдает нотариус, как подтверждение направления уведомления другим собственникам земли. Если те получать уведомление отказались, вместо свидетельства нотариус выдаст заявителю справку. Оба документа обладают одинаковой юридической силой и потребуются для оформления документов о продаже в Росреестре. 

«Продавцу важно учитывать, что предлагаемые им условия для сособственников участка и других покупателей должны быть одинаковыми, ― уточняет Ангелина Григорьевская. ― Закон запрещает предложить совладельцам одну сумму, а в реальности продать долю за меньшую. В этом случае сделка может быть признана недействительной». 

Продажа дома на участке в долевой собственности

Дом, как и сам участок, является долевой собственностью, поэтому закон ограничивает его свободную продажу. Реализовать имущество без ограничений можно только, если все владельцы согласны с этим решением. Если же продавать свою часть хочет только один, важно следовать процедуре. 

В первую очередь, предложить свою долю на выкуп другим собственникам или только одному из них. По закону, ставить в известность всех не обязательно, если один уже согласился купить долю. Если такое соглашение достигнуто, можно проводить сделку. При этом мнение остальных значения не имеет: ни оспорить, ни препятствовать продаже они не могут. 

Самый неблагоприятный вариант ― когда совладельцы не дают согласия на продажу. В этом случае можно действовать двумя способами. 

Вручение уведомления

Сособственники должны ознакомиться с уведомлением и сообщить о своем решении в течение месяца. Но как быть, если это уведомление они получать отказываются? В этом случае его отправляют заказным письмом по почте, приложив к нему бланк уведомления о вручении. 

Подготовку и отправку уведомления выполняет не владелец недвижимости, а нотариус. Специалист составляет документ, в котором указывает условия продажи, и отправляет его совладельцу. Нотариус зафиксирует факт получения уведомления совладельцем дома или отказ от получения. Оба документа служат основанием для свободной продажи части дома и регистрации сделки. 

Раздел дома

Общий дом можно разделить на части, например, на две изолированные квартиры, а после продать одну из них. По закону это можно сделать в случае, если дом позволяет такое выделение: из каждой созданной квартиры можно организовать независимый выход на участок. Квартиры должны обладать достаточной площадью для проживания, оборудованы кухней и санузлом и соответствовать иным, установленным законом параметрам. 

Выполнить раздел можно путем заключение соглашения у нотариуса или в суде. В случае раздела в судебном порядке потребуется экспертиза.

Раздел участка в долевой собственности

При разделе из одного участка выделяют два или несколько меньшей площади. При этом каждый из них получает свой кадастровый номер и свои границы. А их владельцы теряют зависимость друг от друга: продавать или сдавать в аренду свои наделы они могут, уже не спрашивая ни у кого разрешения. 

Разделить землю можно двумя способами.

1.    При согласии сособственников. Они могут договориться о площади и границах своих будущих наделов. Это согласие фиксируют документально у нотариуса. 

2.    Без согласия собственников. Выступить с инициативой о разделе может любой из совладельцев в любой момент. Но если договориться не получается, нужно обращаться в суд. 

Суды при рассмотрении таких споров учитывают не только размеры долей и объемы внесенных улучшений имущества. Не меньшее значение имеет фактическая возможность разделения. 

Во-первых, площади новых наделов не должны оказаться меньше установленных законодательно на муниципальном уровне. Например, если в регионе определено, что минимальная площадь участка под садоводство составляет 4 сотки, а совладельцы просят разделить дачные 6 соток на 2 части, суд может назначить выплатить одному из сособственников денежную компенсацию в размере, отвечающем его доле. 

Во-вторых, если площадь земли позволяет, учитывается возможность организации подъезда к каждому из вновь образованных участков. А если на ней стоит дом, тогда ― возможность раздела этого дома с оборудованием отдельного входа, кухни и санузла. 

«Потребуется вызвать кадастрового инженера, ― уточняет адвокат Ангелина Григорьевская, ― провести межевание, присвоить каждому выделяемому участку кадастровый номер».

Выдел земельных участков из долевой собственности

Другой способ «отделиться» от совладельцев ― выделить свою долю из общей собственности. Это право тоже закреплено законом, но может быть реализовано только через суд. При этом суд вновь будет учитывать фактическую возможность выделения доли, то есть возможность оборудования подъезда и соответствие площади земли целевому назначению участка. Также он рассмотрит соразмерность имущества, на которое претендует истец, его доле. 

«В последнее время суды начали практиковать признание доли незначительной, ― отмечает Ангелина Григорьевская. ― В этом случае собственник получает по решению суда не землю, а денежную компенсацию за его долю». 

Незначительной могут признать долю небольшой площади, например, менее половины от общей площади земли. Но точно также могут «охарактеризовать» и долю большей площади, которую невозможно выделить фактически или к которой у собственника длительное время не возникало интереса. 

При выделении также не обойтись без кадастрирования и межевания. При этом новый участок получает собственные границы, а его владелец может распоряжаться им по своему усмотрению. Оставшаяся после выделения земля тоже получает новые границы, но сохраняет статус долевой собственности, а ее владельцы ― те же права и обязанности, что и ранее.