Что происходит с арендой квартир? Взлет, падение, но съемное жилье все равно дорожает

Нестандартная ситуация сложилась на рынке съемного жилья. Рынок лихорадит. Эксперты утверждают, что не помнят подобных «выкрутасов», пока не спешат с прогнозами и просто наблюдают за трендом. Но не сомневаются: после осеннего ралли прошлого года ставки сократятся, однако затишье будет временным. Екатерина Максимова В 2024 году аналитики фиксировали логичный тренд: из-за отмены льготной ипотеки у россиян заметно вырос спрос на съемное жилье. И долгосрочная аренда квартир в РФ резко подорожала. На старт, внимание, марш! «НИ» сообщали, что, по данным портала Restate.ru, съемные квартиры в столицах — Москве и Петербурге — начали дорожать как раз с июля 2024 года. Тогда была завершена программа льготной ипотеки с господдержкой. Эксперты портала «Мир квартир» проанализировали ситуацию в 70 городах и пришли к выводу, что арендные ставки изменились повсеместно. И быстрее всего они «переписывались» в промышленных центрах. «Теперь снять среднюю однокомнатную квартиру за 13-16 тыс. рублей в месяц, как в 2023 году, нельзя ни в одном городе с населением более 300 тыс. человек», — утверждают аналитики «Мира квартир». И в целом ставки в России выросли на 25,8%. Так, самый ходовой «товар» — съемные однушки — за год в среднем по стране подорожали на 31,4%, до 27, 2 тыс. рублей. При этом Москва с Санкт-Петербургом не стали лидерами. Вот топ-5 городов с самыми высокими ценами: Череповец (+71,8%); Курск (+69,5%); Орел (+65,5%); Чита (+63,6:); Ижевск (+55,1%). Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург, где в абсолютных величинах больше всего строится жилья, показали рост в пределах 24%. Однокомнатную квартиру в Москве в прошлом году можно было снять за 58,5 тыс. рублей, за МКАД минимальная аренда начиналась с 36,5 тыс. рублей. В Северной столице — 39,4 тыс. рублей. Двушки не отставали. Ставки в целом по РФ увеличились на 25,8%, до 33,4 тыс. рублей. Москва, Московская область и Санкт-Петербург «уложились» в 19-22%. В деньгах это 69,8 тыс. рублей, 44,08 тыс. рублей и 50,6 тыс. рублей соответственно. «Аренда квартир всех типов подорожала в 2024 году внушительнее, чем в 2023-м, когда однушки выросли на 22,2%, двушки — на 19,9%, трешки — на 15,6%. Аренда квартир дорожает не только потому, что льготную ипотеку отменили и люди стали вместо покупки жилья его снимать, из-за чего вырос спрос, но и из-за инфляции и удорожания потребительской корзины: те собственники, которые существуют на доходы с квартир, не могут прожить на прежние суммы и поэтому повышают плату», — объяснил тренд «НИ» генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко. И вдруг арендный кран «перекрыли» А вот на стыке 2024–2025 годов тренд начал резко корректироваться. «Осенью снизилась активность арендаторов, в ноябре звонков стало заметно меньше, в начале декабря — просто затишье. Собственники, столкнувшись с падением спроса, начинают снижать ставки», — отмечает ведущий специалист по аренде компании «Адвекс — Центральное агентство» Оксана Дробчак. Владелец агентства недвижимости «Драже» Никита Словиковский фиксирует: на рынке аренды жилья происходит небывалое затоваривание. «Я пока затрудняюсь с объяснением этой аномалии. Цены снижаются последние три месяца, виртуальные полки порталов ломятся от объявлений. Причем смотрите, как резко! Такого не было ни в 2022, ни в 2023, ни в 2024 годах. Я брал данные по „Авито“, там сейчас самая большая и релевантная база. Мы наблюдаем за ней много лет. По „Циану“ и „Драже“ тренд, если что, повторяется», — рассуждает Словиковский. По его мнению, на коррекцию рынка повлияли следующие факторы: участившиеся сделки по покупке жилья на «военные выплаты», то есть появилась новая категория граждан, способная купить квартиру за наличку; сдается много жилья, которое начали строить в бум 2022-го. «Этот рост предложения я осторожно связываю с перетоком денег населения со вкладов в консервативную недвижимость, которой негоже простаивать и следует сразу сдаваться», — говорит владелец «Драже». С бумом выставленных лотов справляется только «резиновая» Москва. Заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова утверждает, что в Москве затоваривания на рынке аренды нет. «В декабре объем предложения сократился на 50% от показателя ноября. Во второй половине последнего месяца 2024 года резко сократилось количество запросов от нанимателей — на 39% от ноябрьского значения. На фоне охлаждения интереса часть собственников решили взять паузу и повременить с выводом своих объектов до новой волны спроса — пока трудно прогнозировать, когда он поднимется, поскольку бизнес-активность возобновляется во второй половине января», — сказала она. Ставки пошли вниз, но это временно Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов утверждает, что ставки на аренду жилья понемногу начали откатываться вниз. «Но, конечно, не такими темпами, как росли», — говорит он. Ведущий специалист по аренде компании «Адвекс — Центральное агентство» Оксана Дробчак добавляет, что собственники, заметившие падение спроса, уже готовы к дисконтам. «Полагаю, этот процесс продлится до весны», — прогнозирует Дробчак. Заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова также отмечает, что в декабре и начале января арендодатели уже начали играть на понижение, снизив ставки за аренду на 5-7%. «Так, минимальная стоимость найма квартиры в старой Москве, не учитывая ЗелАО, в январе опустилась до 37 тыс. рублей против 40 тыс. рублей в первой половине декабря. Декабрьское и январское охлаждение спроса — стандартное сезонное явление. В скором времени, вполне вероятно, на рынке вновь будет оживление», — полагает спикер. Гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко поделился с «НИ» таким прогнозом: — Дорожать будут те города, где арендная плата держится на относительно низком уровне: Саранск, Магнитогорск, Нижний Тагил, Курган, Киров и т. д. Динамика ставок в этом году будет положительной. Первые два месяца года во многих городах может наблюдаться временное охлаждение или остановка роста цен — это рынок корректируется после осеннего ралли прошлого года. Но потом рост возобновится. Главным фактором рынка будет ключевая ставка ЦБ, определяющая процент по основным ипотечным, нельготным программам. Пока она остается высокой, аренда будет дорожать. Ипотека для чиновников ситуацию глобально не спасет. Ипотечный брокер Дмитрий Ракута согласен с тем, что надежды на понижение ставок нет. Потенциальные ипотечники пока просто вынуждены жить на съемных квартирах. На этом фоне повышение цен на аренду жилья неизбежно, уверен Дмитрий Ракута. — Я ожидаю постепенного роста арендных ставок в ближайшие месяцы, особенно в первой половине 2025 года. Этот рост составит примерно 50%. Владелец агентства недвижимости «Драже» Никита Словиковский предложил воздержаться от прогнозов: пока надо просто понаблюдать за трендом. А текущее сокращение арендных ставок все же не критично для владельцев недвижимости. «За последние несколько лет средний арендный платеж вырос почти вдвое. И я не считаю, что текущая небольшая коррекция — это что-то критичное для собственников», — говорит эксперт. Также Никита Словиковский дал совет арендодателям в момент затоваривания рынка (а 99% сдающих квартиры полученные от ренты деньги проедают тут же). «На затоваренном рынке нужно выделяться не столько ценой, сколько качеством подготовки объекта к сдаче. Проведите расхламовку, поменяйте давно просившуюся на помойку мебель, вложитесь в декорирование квартиры. По опыту даже 50 тыс. вложений могут визуально так преобразить квартиру, что отбоя от арендаторов не будет даже на текущем рынке», — резюмировал Словиковский. Павлу Луценко есть что сказать арендаторам: — Сейчас рынок держит арендодатель, он диктует условия. Поэтому арендаторам выгодно заключать долгосрочный договор. И нужно стараться зарекомендовать себя ответственным контрагентом: вовремя вносить платежи, содержать жилище в порядке, идти на контакт с владельцем квартиры. Такими арендаторами хозяева дорожат, реже повышая им плату. Напомним, аналитики портала ДОМ.РФ уже отчитались, что по итогам 2024 года, когда отмена льготной ипотеки похоронила рынок, выдача кредитов в РФ сократилась на 36%. Россияне в минувшем году оформили 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,9 трлн рублей.