Земля с секретом. Нотариусы раскрыли, как не потерять деньги, покупая дачу

Дачный сезон традиционно подстегивает спрос на дачи, однако, покупка участка с домиком может скрывать десятки юридических ловушек: от «летающих» границ до запрета на строительство. Рассказываем, как обойти скрытые угрозы.

Границы дозволенного

Для начала напомним, что с 1 марта 2025 года межевание стало обязательным условием для продажи участка, но это лишь верхушка айсберга юридических тонкостей, о которых aif.ru узнал в Федеральной нотариальной палате. 

Во-первых, по словам экспертов, покупка земли — процесс куда более сложный, чем квартиры. Подготовка должна начинаться не с осмотра забора, а с изучения кадастровых документов. Одна из самых коварных ловушек — отсутствие четких границ участка. Без официального межевания переход права собственности не зарегистрируют в Росреестре.

В Федеральной нотариальной палате подчеркивают, что проверка выписки из ЕГРН — это первый и обязательный шаг. В практике встречаются курьезные, но опасные случаи. Например, в Псковской области был зафиксирован объект, который по документам «накладывался» на земли в Подмосковье из-за технической ошибки. Проводить сделки с такими «летающими в воздухе» участками категорически нельзя до полного исправления кадастровых сведений.

Иногда проблемы кроются в семейной истории. В Подмосковье супруги решили продать дом, построенный на материнский капитал, забыв выделить доли детям. В ходе подготовки выяснилось, что и границы земли не определены. В итоге нотариус не только помог узаконить доли, но и проконтролировал межевание, защитив интересы покупателя и продавцов.

Целевое назначение: мечты против реальности

Купить землю — не значит получить право строить на ней всё, что захочется. Категория земель и вид разрешенного использования (ВРИ) жестко диктуют правила игры. Если планируется возвести капитальный коттедж, где можно прописаться, выбор — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). С личным подсобным хозяйством (ЛПХ) всё сложнее: строить дом можно только на приусадебном участке в черте поселения, а вот на «полевом» наделе за городом разрешены лишь сараи.

Особая зона риска — огородничество. По закону здесь допускаются только временные постройки вроде бытовок или погребов. «Если нарушить правила и построить здесь жилой домик, его могут снести, а владельца — оштрафовать», — предупреждают в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты. 

Бывают и инфраструктурные запреты. В Поволжье девелопер планировал возвести 25-этажный жилой комплекс, уже имея готовый проект. Однако при проверке документов нотариус выявил, что участок находится в зоне подлета аэропорта. Высотное строительство там запрещено из соображений безопасности, и амбициозный проект пришлось свернуть.

Дом-призрак и юридические путы

При покупке участка со строениями важно убедиться, что все они — от бани до гаража — внесены в договор. Закон запрещает отчуждать землю отдельно от находящихся на ней капитальных построек, если они принадлежат одному человеку. Если продавец снес старый сарай, но не снял его с учета, или, наоборот, построил новую дачу «втихую», сделку приостановят.

Серьезным обременением может стать сервитут — право других лиц пользоваться вашей землей. Это может быть тропинка к соседскому колодцу или государственная газовая труба под вашими грядками. Как отмечают в Федеральной нотариальной палате, сервитут не запрещает владеть участком, но при продаже все неудобства переходят к новому хозяину, который обязан обеспечивать доступ ремонтным бригадам.

Существуют и прямые запреты на владение. Иностранные граждане не могут иметь в собственности землю на приграничных территориях. В Ленинградской области нотариус столкнулась с парой — россиянка и гражданин Белоруссии хотели купить участок у границы. Специалист подсказала законный выход: через брачный договор недвижимость оформили как личную собственность жены.

Цифровой мост между регионами

Сегодня расстояние не является преградой для безопасной сделки. Если покупатель находится в Челябинске, а продавец в Москве, они могут встретиться виртуально. Дистанционный формат позволяет удостоверить договор через двух нотариусов по защищенному каналу связи.

В таком случае нотариус берет на себя роль главного контролера: проверяет историю объекта, дееспособность сторон, отсутствие банкротства и скрытых прав третьих лиц. Обращение к профессионалу гарантирует полную юридическую гарантию того, что приобретенная фазенда не станет источником многолетних судебных тяжб.

Специалист не только проверяет паспорта и полномочия, но и убеждается, что продавец не является банкротом, а права детей или супругов не ущемлены. В отличие от простой письменной формы, нотариальный акт обеспечивает полную доказательственную силу и защиту интересов обеих сторон.