Вторичка не растёт, первичка стоит насмерть: Кому в России нужны золотые "квадраты"?

Сергей Степашин, председатель попечительского совета Фонда развития территорий, на днях обронил фразу, которую многие хотели услышать: "Вторичное жильё сейчас дешевеет". С оговоркой – в некоторых случаях. Но именно эта оговорка всё и портит. Потому что если посмотреть на реальные цифры, то никакого "дешевеет" в массовом масштабе нет и не предвидится.

Слова и факты: что с ценами на вторичку?

Экс-премьер Степашин утверждает: падение цен продолжится при снижении ключевой ставки. Прекрасная перспектива. Но это из разряда "Завтра будет лучше, чем вчера". А мы живём сегодня. И в этом сегодня заметны несколько иные тенденции.

В Российской гильдии риелторов фиксируют: с осени 2025 года спрос на вторичное жильё резко вырос. Февраль 2026 года дал прирост сделок в 26,3% по сравнению с прошлым годом. В январе-феврале в крупных городах продано на четверть больше квартир, чем годом ранее. А по данным ЦИАН, за первый квартал на вторичных рынках 35 крупнейших городов продали 122,7 тысячи квартир (это на 18% больше, чем в прошлом году). Первичка же прибавила лишь 4%, а в Москве продажи новостроек и вовсе рухнули на 37%.

Граждане не стали ждать мифического снижения цен. Они просто начали игнорировать застройщиков с их непомерным аппетитом. Потому что разрыв между стоимостью нового и вторичного жилья превысил все разумные пределы.

Традиционно новостройки были дороже вторички на 10-15%. Сейчас – на 30-40% и выше. При этом отделка новой квартиры обойдётся хозяевам минимум в миллион рублей, а в б/у жильё, если его состояние достойное, можно заселиться хоть завтра.

Итог: люди пошли на вторичный рынок. Но цены и там, вопреки заявлению Степашина, не падают. Эксперты говорят прямо: "Цены пошли вверх". Просто темпы этого роста ниже, чем безумный разгон цен в новостройках. Но никакого "дешевеет" в массовом порядке нет. Есть локальные случаи – и всё.

Девелоперы не снижают цены. И не будут. У них эскроу, дорогие кредиты под проектное финансирование, значительно подорожавшие стройматериалы и зарплаты рабочих. И главное – привычка, что за них заплатит государство. Пусть общую льготную ипотеку урезали, но "Семейная" и IT-ипотека ещё есть. Они по-прежнему привязаны к новостройкам. Поэтому застройщик спокойно ждёт снижения ключевой ставки. Как только это случится, цены взлетят снова. Дисконта не будет.

Во-первых, эскроу-счета. Деньги дольщиков лежат в банках, девелопер строит на свои и кредитные средства. Проценты по проектному финансированию на начало этого года в среднем составляют около 10-11% годовых. Но застройщик включил эти риски в стоимость квадратного метра ещё на этапе котлована. И обратно их не вынет.

Во-вторых, стройматериалы и рабочая сила. Санкции – то, с чем мы справились. Почти. Но не окончательно: импортные лифты, арматура, отделочные материалы, даже банальный клей для плитки – всё это подорожало в разы. Зарплаты рабочих тоже выросли. Строить дешевле не стало. Ни на копейку.

Поэтому рассчитывать на дисконт на новостройки не приходится. Если какая-то компания и объявит "распродажу", значит, с ней с большой долей вероятности не всё в порядке: либо стройка заморожена, либо локация неудачная, либо это маркетинговый ход ради отчётности перед банком.

Новое не значит хорошее

Объёмы строящегося жилья значительны – Минстрой отчитался о сдаче 120 миллионов квадратных метров в прошлом году. Но эти метры не для семей. Это по большей части студии и малометражки, которые девелоперы надеются продать покупателю-инвестору под сдачу в аренду. А там, где не распродано, зреет зона риска. Но застройщик скорее заморозит проект, чем уронит цену. Он знает: рынок – это психология. Упадёшь в цене – потеряешь и маржу, и репутацию.

Если не брать малые города и посёлки, где нового строительства практически не ведётся и спрос на жильё невелик, средняя цена "квадрата" на вторичке – от 120 тысяч до 180 тысяч рублей. На первичке – все 180-250 тысяч. Очень средняя зарплата семьи из двух работающих – 100-140 тысяч рублей в месяц. Однушка в 33 квадратных метра по 150 тысяч за "квадрат" – это 5 миллионов рублей. Пять лет доходов, если не есть, не пить и не платить за "коммуналку". И это за б/у жильё. За новостройку – плюс 30-40%, если вам очень повезёт с ремонтом и отделкой квартиры.

Риелтор, эксперт по недвижимости Олег Бендриков отмечает, что качество новостроек, особенно экономкласса, хромает и ремонт долгожданной квартиры может обойтись намного дороже, чем предполагалось изначально:

Бывают трещины на окнах, бывает, вентиляция не работает. Потому что, если всё по нормам, у хороших застройщиков, которые занимаются строительством в большинстве своём среднего класса или чего-то дорогого, там, как правило, процент брака намного ниже, потому что уровень ответственности намного больше. В экономклассе, действительно, очень много недоделок, некачественных работ, и хозяевам приходится переделывать.

Ужесточение миграционного законодательства также повлияло на цену квадратного метра.

Количество рабочей силы уменьшается, а в основном у нас на всех стройках рабочая сила – это мигранты. Их становится меньше, соответственно, повышается стоимость ввиду того, что оставшиеся из-за высокой нагрузки хотят зарабатывать намного больше. Но, к сожалению, качество вот этой рабочей силы очень плохо контролируется,

– резюмировал собеседник Царьграда.

Купить вторичное жильё для среднестатистической семьи сегодня – значит взять ипотеку под 17% годовых. Платёж за те же 4 миллиона кредита – 60 тысяч рублей в месяц. Плюс "коммуналка" – порядка 7 тысяч. Прибавьте к этому расходы на еду, одежду, связь, на содержание детей. А если семья решится на новостройку? Платёж будет ещё выше. И плюс отделка, которая тоже обойдётся недёшево. В итоге "доступное жильё" остаётся экономической кабалой. Люди выбирают меньшее зло – вторичку. Не потому, что она стала доступной, а потому что новостройки стали откровенно недоступными.

Демография: квартирный вопрос как средство контрацепции?

Пока чиновники спорят, дешевеет вторичка или нет, пара в съёмной однушке смотрит на скудные метры общей площади и откладывает рождение второго ребёнка на неопределённый срок. Потому что своего угла нет. А если есть, то это либо студия, либо ипотечное рабство лет на 20.

Можно сколько угодно говорить о росте продаж на вторичном рынке на 18% – эти цифры лишь означают, что люди перераспределили скудный спрос с одного сегмента на другой. Но квадратный метр как стоил полугодовой зарплаты, так и стоит. И рожать в этих метрах по-прежнему негде.

Доля трёхкомнатных квартир в новостройках – около 10%. Вторичка в этом смысле не лучше: старые "трёшки" раскупили ещё в эпоху дешёвой ипотеки. Сейчас на рынке – либо маломерки, либо цены, недоступные для семьи с двумя детьми. Девелоперы с рентабельностью 30-37% не почувствуют снижения спроса на первичку – они просто переждут. А для большинства семей сам факт, что вторичка перетягивает покупателя, – слабое утешение. Потому что цены на неё растут. Просто медленнее.

По мнению главы Общества "Царьград" Константина Малофеева, чиновники от самого низкого до самого высокого уровня должны наизусть знать, сколько родилось за месяц детей, сколько ещё должно родиться и какие есть проблемы у этих детей и их родителей. Тогда демографическая проблема начнёт решаться по-настоящему. В пример он привёл то, как сильно на 2026-й урезали госпрограмму "Комплексное развитие сельских территорий" – на 34,3 млрд рублей, около 30%:

А это прямой удар по демографии. Нормальные работающие люди не заводят семьи в студиях многоквартирных человейников по восемь метров. Эти миллионы метров нужно опустить на землю. В благоустроенные посёлки с дорогами, газом, интернетом, с нормальными домами на 150-200 "квадратов". Рождаемость в частных домах стабильно выше, чем в квартирах (в 2023 году – на 60%). И если бы, например, у министра финансов Силуанова был KPI в новорождённых мальчиках и девочках, если бы от этого зависело сохранение его кресла, то и бюджет был бы другой.

А пока чиновников интересуют не дети, а иные показатели, в Тольятти продажи готовых квартир выросли на 55%, а новостроек упали на 31%. Москва: +25% на вторичке, –37% на первичке. Это не победа рынка. Это паника. Люди боятся, что через год цены на готовое жильё догонят новостройки, и берут что дают.

Что в итоге?

Степашин прав ровно в той части, где говорит о "некоторых случаях". В отдельных городах на отдельных объектах снижение возможно. Но не массовое. Рынок просто переформатируется: покупатель устал переплачивать за воздух и обещания застройщиков. Он пошёл на вторичный рынок – и тут же поднял на нём цены своим же спросом.

Пока ключевая ставка не снизится до реальных 10%, пока льготные программы не перестанут быть привязаны исключительно к новостройкам, пока будет сохраняться разрыв в 30-40% между первичным и вторичным жильём, ничего не изменится. Квадратный метр останется недоступным. Демографическая яма – глубокой. А граждане будут метаться между дорогими новостройками и стремительно дорожающей вторичкой, не зная, где дешевле.

И только один вопрос повисает в воздухе: а зачем всё это, если детей-то растить негде? Тишина в ответ. И звон монет в карманах девелоперов.