Рынок в режиме ожидания. Когда «словить» ипотеку: ждем 2027 года

ЦБ снизил ключевую ставку до 14,5 % — на 6,5 процентных пункта с исторического максимума в 21 % (в конце 2024 года). Некоторые уже заговорили о «разворотном моменте» для ипотечного рынка, а банки обновляют соответствующие кредитные предложения. Рано, господа! Надо ниже! Рыночная (не льготная, в том числе не семейная) ипотека, то есть потенциально (именно потенциально) самая массовая по-прежнему стоит 18–22 % годовых. Значит, для подавляющего большинства россиян она недоступна.

Банк, устанавливая ипотечную ставку, применяет базовую формулу «ключевая ставка + 4–6 процентных пункта». Посему при ключевой ставке 14,5 % полная стоимость рыночного ипотечного кредита составляет: для новостроек или на вторичном рынке — 18,5–21,3 %; для строительства индивидуального дома — 19,2–22,1 %; для покупки готового частного дома — 19,4–22,3 %. Рефинансирование ипотеки — 19,8–22,6 %.

Поэтому квартира стоимостью 8 млн рублей при первоначальном взносе 20 % (1,6 млн рублей), сроке кредита 25 лет и ставке 19,5 % даст ежемесячный платеж около 107 000 рублей. Суммарная переплата за весь срок — более 26 млн рублей. При средней номинальной начисленной зарплате по России (данные на апрель текущего года) 139 727 рублей, такой платеж означает, что, даже работая без выходных, один человек вряд ли потянет такой кредит, надо же еще на что-то жить. Реально нужен доход семьи не ниже 220–250 тысяч рублей в месяц, что отсекает большинство российских домохозяйств.

Банки это понимают и сами ограничивают выдачу ипотечных рыночных кредитов.

Прошлый год стал самым провальным для российской ипотеки с 2018 года. По данным ЦБ, российские банки выдали 986,2 тысячи ипотечных кредитов на сумму 4,45 трлн рублей — против 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн рублей в 2024 году. Снижение в количественном выражении составило 25 %, в денежном — 9 %. Для понимания масштаба падения рынка: в 2023 году было выдано 2,01 млн ипотечных кредитов.

По факту рынок ипотеки перестал быть рыночным. В 2025 году на льготные программы пришлось 79–85 % всех выдач. Без «Семейной ипотеки» (ставка 6 %), «IT-ипотеки» (5 %), «Дальневосточной ипотеки» (2 %) рынок бы вообще встал колом. Покупатели, нуждающиеся в жилье, меняют поведение. Уже в прошлом году около 40 % сделок на первичном рынке проходили через рассрочку от застройщика — то есть покупатели искали обходные пути, поскольку банковский кредит им недоступен. В результате совокупный объем накопленной застройщиками рассрочки уже превысил 1 трлн рублей. Им же тоже надо сбывать понастроенное.

К марту 2026 года ситуация начала меняться: на фоне ужесточения правил выдачи семейной ипотеки доля рыночных программ выросла до 37–57 % объема по разным регионам. Средневзвешенная ставка по ипотеке в марте 2026 года составила 12,6 % по готовому жилью (с учетом льготных программ), тогда как чисто рыночная ставка по-прежнему держится в диапазоне 19–21 %.

В начале 2026 года люди спешили оформить семейную ипотеку до ужесточения её условий с 1 февраля 2026 года. В декабре 2025 года объем выдачи семейной ипотеки вырос почти на 70 % — до 605 млрд рублей. Затем последовал резкий откат: в марте 2026 года объем упал на 45 % к январю.

Тем не менее по итогам марта 2026 года в годовом выражении выдача ипотеки увеличилась на 33 % по количеству и на 28,6 % по объему год к году. Восстановление идет, но с низкой базы и во многом за счет все же льготного, а не рыночного сегмента.

С февраля 2026 года введено правило «одна семья — одна льготная ипотека». Оба супруга обязаны выступать созаемщиками по единственному льготному договору. Вот почему в марте семейная ипотека и просела на 45 % к январю. С апреля ЦБ ужесточил еще и требования к подтверждению доходов — теперь банки обязаны опираться исключительно на официальные данные ФНС и СФР.

Сейчас рынок существует в режиме ожидания. Заемщики, не подпадающие под льготные программы, массово откладывают покупку на 2–3 года, рассчитывая, что ставки снизятся. При этом застройщики удерживают цены, а предложение на вторичном рынке нарастает, формируя почву для коррекции.

Большинство экспертов сходятся на том, что массовая рыночная ипотека станет доступной при ставке 10–11 % годовых. Тогда доля ипотечного платежа в доходе средней российской семьи опускается до психологически комфортных 30–35 %. ЦБ прогнозирует среднюю ключевую ставку в диапазоне 14,0–14,5 % в 2026 году и 8,0–10,0 % в 2027 году. По базовому сценарию Дом.РФ, к концу 2026 года рыночные ставки могут опуститься до 14,5–15 % по новостройкам и до 17 % на вторичном рынке. Но многие смотрят на это скептически, полагая, что ждать серьезного снижения ставок не стоит, пока ЦБ не опустит ключевую ставку до 12 %. Тогда и рыночная ипотека уменьшится до 14,5–15,5 %. Хотя и это все еще за пределами комфортного уровня для большинства семей. А вот если в 2027 году средняя ключевая ставка понизится до 8–10 %, то и рыночная ипотека достигнет уровня 12–14 % и впервые с 2022 года станет реальным инструментом для широкого круга заёмщиков.

В завершение можно сравнить с восточноевропейскими соседями с сопоставимым уровнем жизни. Так, в 2025 году средняя ипотечная ставка в Польше составляла 7,67 %, в Венгрии — 9,35 %, в Чехии — 5,07–5,19 % Среднеевропейский показатель — 4,36 %. При этом в Польше типовой квадратный метр в крупном городе стоит 3–4 среднемесячных зарплаты. В Чехии — 5–6 зарплат. В России этот показатель в Москве достигает 7–10 зарплат.

В развитых европейских странах ипотечный долг домохозяйств составляет 40–90 % ВВП. В Польше — около 25 % ВВП, в Чехии — около 30 %. Россия по этому показателю находилась на уровне 11–12 % ВВП в 2024 году. Так что при нормальных ставках сотни тысяч семей, откладывающих покупку жилья, могли бы войти на рынок.