Как рост кадастровой стоимости повлияет на налоги и цены жилья
Масштабные планы Росреестра по увеличению капитализации страны до квадриллиона рублей за счет роста кадастровой стоимости и вовлечения новых земель в оборот приведут к росту налоговой нагрузки на собственников недвижимости, но одновременно повысят прозрачность сделок и защищенность прав, заявили РИАМО опрошенные эксперты.
Планы Росреестра напрямую коснутся каждого собственника недвижимости прежде всего через механизм налогообложения, поясняет эксперт по недвижимости Анна Зеленская. Кадастровая стоимость служит базой для расчета имущественного налога, поэтому ее планомерное повышение неминуемо приведет к росту ежегодных платежей для граждан. С другой стороны, активное вовлечение новых земель в оборот создаст фундамент для выполнения амбициозных планов по жилищному строительству, что должно сбалансировать рынок и сдержать бесконтрольный рост цен за счет расширения предложения. Правда, освоение таких территорий потребует огромных вложений в инженерную и социальную инфраструктуру, стоимость которой девелоперы часто закладывают в цену квадратного метра.
Для обычного россиянина эти меры, по мнению Зеленской, означают усиление финансовой нагрузки на содержание жилья при одновременном повышении юридической прозрачности сделок и защищенности прав собственности.
Эту оценку дополняет руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко. Она обращает внимание, что повышение капитализации за счет роста кадастровой стоимости почти наверняка приведет к росту налоговой нагрузки для части граждан и внесет коррективы на рынке жилья. Рост кадастровой оценки обычно ведет к росту налогов, хотя Налоговый кодекс ограничивает годовой прирост налоговой базы — как правило, не более 10% в год по ряду объектов. Для владельцев дорогого жилья и коммерческой недвижимости это особенно чувствительно, так как по таким объектам применяются максимальные ставки. А если кадастровая стоимость превышает рыночную, гражданам приходится либо мириться с завышенным налогом, либо тратить ресурсы на оспаривание оценки.
Кроме того, Тимошенко напоминает о еще одном фискальном аспекте: при продаже жилья налог с дохода физлица считается исходя из цены договора или 70% кадастровой стоимости — берется то, что больше. Увеличение кадастровой стоимости повышает этот минимальный порог, из-за чего продавцы могут столкнуться с более высоким НДФЛ при сделке, особенно если вынуждены продавать дешевле рынка. Что касается обещанного вовлечения в оборот 500 тыс. га под 662 млн кв. м, то здесь эксперт солидарна с коллегой: теоретически это может увеличить предложение жилья и сдерживать рост цен в долгосрочной перспективе. Однако многое зависит от инфраструктуры, спроса и реальной доходности проектов. В привлекательных локациях рост налогов и затрат девелоперов может закладываться в конечную цену квадратного метра для покупателей, а в регионах с низким спросом вовлечение земли вряд ли окажет эффект для доступности жилья.
Ранее глава Росреестра Олег Скуфинский рассказал о том, как служба намерена выполнять поставленные задачи по повышению кадастровой стоимости всей земли и недвижимости в РФ и по вовлечению земель в оборот. К 2030 году власти хотят найти не менее 500 тыс. га земель для строительства 662 млн кв. м жилья, а «капитализацию» РФ повысить до 1 квадриллиона рублей, сообщил «Коммерсант».