Жилищный вклад. Станет ли с 2027 легче накопить на первый взнос по ипотеке?

Владимир Путин подписал закон о договорах жилищных сбережений (ДЖС). С 1 января 2027 года в России появится новый вид банковского вклада — целевой, жилищный. Деньги с него можно будет направить только на улучшение жилищных условий: покупку квартиры, участие в долевом строительстве, возведение собственного дома или первоначальный взнос по ипотеке. Государство обещает вкладчикам повышенную страховку — до 10 млн рублей вместо стандартных 1,4 млн. Захотят ли россияне замораживать деньги на годы ради этих преимуществ? Опыт Башкирии, где похожая программа работает с 2014 года, подсказывает: захотят, но при определенных условиях.

Три года терпения

Итак, минимальный срок договора — три года. Пополнять вклад можно без ограничений, третьим лицам — тоже — родителям, детям, работодателю. Уже через год после заключения договора накопленное можно будет направить на первоначальный взнос по ипотеке или на погашение действующего жилищного кредита. Если банк откажет в ипотеке, вкладчик получит деньги назад вместе с процентами. А вот если он сам передумает покупать жилье, то забрать средства удастся не раньше, чем через полтора года, причем с потерей процентов. Главная льгота — это страховое возмещение: 100% суммы, но не более 10 млн рублей, и это отдельно от лимита по обычным вкладам.

Жилищные депозиты призваны не только сделать накопления семей предсказуемыми, но и сформируют для банков целевой ресурс под финансирование стройки. Банк, наблюдая, как клиент годами дисциплинированно откладывает, «выращивает» себе идеального ипотечного заемщика, может предложить ему ставку ниже рыночной. Застройщики, в свою очередь, видя объем средств на жилищных вкладах, поймут, сколько покупателей выйдет на рынок через два-три года.

Почему именно сейчас

Потому что просел ипотечный рынок. В 2025 году банки выдали жилищных кредитов на 4,1 трлн рублей, из них 3,3 трлн — по льготным программам: государство фактически субсидировало более 80% рынка. Бюджету это обходится все дороже, а бюджет сейчас отнюдь «не жирует». В 2026 году объем выдачи ипотеки рухнул на 54%, выдача семейной ипотеки — основной льготной программы — сократилась почти вдвое после введения правила «один льготный кредит на семью» и обязательного созаемщичества супругов. Рыночные ставки на первичном рынке к лету 2026 года держатся выше 18,7% годовых, по стандартным программам крупнейших банков — около 21%.

Первоначальный взнос — отдельный барьер. Хотя формально минимум — 20%, банки, зажатые лимитами ЦБ, на практике требуют 40–50% стоимости квартиры. Поэтому доля выдач со взносом менее 20% упала до 1-2% (годом ранее было 14%).

При этом на банковских депозитах россиян к началу 2026 года лежало 72,6 трлн рублей (с учетом счетов эскроу). Однако средний размер вклада — лишь 419 тыс. рублей: на первоначальный взнос в крупном городе явно не хватит. Крупные депозиты принадлежат людям, которые квартиру для жизни покупать не собираются, у них уже есть, и не одна. Основной ипотечный спрос формируют люди, накопившие 1–3 млн рублей, а их немного. Так вот жилищный вклад — попытка поддержать именно эту прослойку.

Что получит вкладчик — и чего не получит

Закон, увы, не предусматривает ни бюджетного софинансирования, ни обязательства банков давать льготную ипотеку. Повышенная доходность отдана на усмотрение рынка. За трехлетнюю заморозку денег и целевые ограничения клиенту могут предложить полпроцента-процент сверху и страховку на 10 млн.

И все же арифметика накоплений не выглядит бессмысленной. Семья, откладывающая по 50 тыс. рублей в месяц под 12% годовых с капитализацией, за три года соберет около 2,15 млн рублей — из них почти 350 тыс. принесут проценты. Этого хватит на 20-процентный взнос за квартиру стоимостью 10–11 млн, то есть на типовое жилье в большинстве городов-миллионников. Правда, доходность вклада должна обгонять рост цен на само жилье, иначе цель убегает быстрее, чем к ней приближаешься. В 2020–2023 годах, когда льготная ипотека разогнала цены на новостройки на десятки процентов, любой накопительный план обесценивался на глазах. Но сегодня при стагнирующих ценах и все еще двузначных депозитных ставках окно для накоплений открыто.

Формально кредит после накопления придется брать по рыночной ставке, закон никого ни к чему не обязывает, но можно и подождать, пока ставка по ипотеке снизится еще. Правда, некоторые экономисты указывают, что модель целевых счетов в банках без господдержки все же пока не была реализована успешно в других странах. К примеру, такая попытка в Польше провалилась.

Урок Башкирии

А вот имеющийся уже опыт Башкортостана дает поводы для оптимизма. Программа «Жилстройсбережения» там была запущена в феврале 2014 года и устроена несколько иначе, чем федеральный закон: там есть деньги бюджета. Участник открывает вклад на 3–6 лет в банке-партнере и делает ежемесячные взносы, а республика доплачивает премию — до 30% ежемесячного взноса, но максимум 5 тыс. рублей в месяц. Накопив, вкладчик получает право на льготный ипотечный кредит: ставка снижалась с 5,5–6% до 4,95% годовых еще в 2021 году — и это без всякой федеральной субсидии.

К середине 2024 года на строительный рынок региона поступило уже 8,9 млрд рублей, причем бюджетная субсидия составила лишь 427,5 млн — 4,8% суммы: на один рубль региональной премии программа привлекла более 19 рублей средств граждан и банков. Неслучайно вице-премьер Марат Хуснуллин еще в 2024 году прямо называл жилстройсбережения возможной альтернативой льготной ипотеке, а башкирский опыт официально признан основой федерального закона.

Мировая практика тоже подтверждает: схема работает там, где есть премия от государства. В Германии стройсберкассы (Bausparkassen) финансируют около 75% построенного индивидуального жилья, стройсберконтракт имеет каждый третий житель страны, а государство ежегодно доплачивает вкладчикам премию. В Белоруссии система жилстройсбережений на базе «Беларусбанка» с 2006 года оформила более 50 тыс. вкладов. Во Франции целевые жилищные счета в универсальных банках — ближайший аналог российской конструкции — работают более полувека, но также с государственной поддержкой.

У нас жилищные вклады стартуют в 2027 году как целевой продукт для тех, кто и так копил на квартиру: страховка в 10 млн и премия в 0,5–1 п.п. перетянут часть депозитов. Но коренной перелом возможен при двух условиях. Первое — снижение ключевой ставки: Минфин ждет удешевления рыночной ипотеки с 21% до 16% к концу 2026 года, и по мере сжатия доходности обычных вкладов целевые начнут выигрывать конкуренцию. Второе — подключение бюджетных премий по башкирскому образцу на федеральном или региональном уровне: расчетный рычаг 1:19 делает эту меру на порядок дешевле субсидирования ставок. Если из многотриллионной массы депозитов населения в жилищные вклады перетечет хотя бы 2–3%, стройкомплекс получит 2–3 трлн рублей длинных денег — сопоставимо с половиной годовой выдачи ипотеки. Закон создал каркас. Дальше все зависит от того, решится ли государство перенести поддержку с процентной ставки на накопление.