Настроили на худшее: девелоперы переживают самый затяжной спад за десять лет

Как это повлияет на покупателей квартир и на темпы охлаждения экономики

Анатолий Цейко

Рынок жилья в России продолжает охлаждаться — объем строительных работ снижается уже пятый месяц подряд, следует из данных Росстата, которые изучили «Известия». При этом темпы ввода жилья в эксплуатацию замедляются, а многие проекты сдают с задержками. Высокие ставки, рост стоимости строительства и слабый спрос уже создают проблемы для девелоперов. Дополнительным фактором риска станет изменение условий семейной ипотеки в октябре — программы, которая остается главным драйвером рынка новостроек. Подешевеют ли квартиры из-за проблем в отрасли — в материале «Известий».

Почему строительство продолжает сокращаться

Объем строительных работ в России в январе – мае 2026 года снизился на 7,4%, следует из данных Росстата. Показатель непрерывно сокращался на протяжении пяти месяцев. Это самый продолжительный спад в отрасли со времен 2015–2016 годов, выяснили «Известия». При этом с начала года было введено почти на 22% меньше жилья, чем за аналогичный период 2025-го, следует из данных Росстата.

Максимальное падение объема строительных работ за последние 10 лет было зафиксировано в 2015 году — на 3,9%, а ввода жилья в 2016-м — на 6%, уточнила аналитик Института комплексных стратегических исследований Наталья Чуркина. Тогда на рынок давили валютные колебания, высокая инфляция и резкое удорожание кредитов, добавил главный аналитик Инго Банка Петр Арронет. Нынешние темпы снижения, по словам экспертов, говорят о гораздо более глубоком охлаждении рынка.

В отдельных сегментах рынка ситуация может быть еще хуже. Например, крупные инфраструктурные проекты (транспортные коридоры, промышленные центры, порты) поддерживаются государством, и на них не так сильно влияет общая ситуация, отметил эксперт Института экономики роста им. П.А. Столыпина Олег Николаев. Значительнее всего растет нагрузка именно на жилищное строительство, которое особенно зависит от спроса населения.

А приобрести квартиру сейчас, в принципе, сложнее из-за трудностей с оформлением ипотеки. Основным драйвером остаются льготные программы — по данным ЦБ, на них приходится 55% всех выдач жилищных кредитов. Рынок очень зависим от любых изменений условий по ним.

Так, с 1 февраля заработало правило «один льготный кредит на одну семью». После этого спрос на новостройки снизился, а девелоперы начали переносить запуск новых проектов, пояснил директор аудиторско-консалтинговой группы «Юникон» Михаил Курдюков.

С 1 октября ожидается новое ужесточение условий по семейной ипотеке. «Известия» ранее писали, что ставки для пар с одним ребенком могут вырасти до 10–12%, что, по сути, лишит возможности получить доступный кредит почти 3 млн семей. Условия могут скорректировать, но общий тренд на снижение доступности программы сохранится.

Кроме того, выдачи ипотеки сокращаются из-за действия лимитов ЦБ для заемщиков, которые направляют на обслуживание долгов больше половины дохода. На этом фоне банки отказывают по 60% заявок на жилищные кредиты.

Снижение выдач ипотеки в конечном счете охлаждает весь строительный рынок из-за падения спроса на жилье.

При этом главным фактором давления на отрасль остается высокая стоимость кредитов, отметил главный аналитик Инго Банка Петр Арронет. Сейчас в принципе все новые дома строятся на заемные средства, потому что деньги дольщиков заморожены на специальных счетах до сдачи объекта и не могут использоваться девелоперами.

В таких условиях запуск новых проектов нередко становится экономически неоправданным, заключил Михаил Курдюков.

Чем опасен затяжной спад строительной отрасли

Проблемы в строительстве постепенно отражаются и на смежных отраслях. Девелоперы остаются крупными заказчиками для металлургии, производителей стройматериалов, транспортных компаний и других сфер экономики, поэтому снижение активности на рынке жилья оказывает влияние далеко за пределами строительного сектора, предупредил основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

Последствия уже заметны. Так, в январе – мае производство цемента сократилось на 16,2% по сравнению с прошлым годом, конструкций из черных металлов — на 8,7%, а фанеры — на 11,6%, сообщили в Институте комплексных стратегических исследований.

Кроме того, затяжной спад повышает риски для покупателей жилья. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), доля проектов с переносом сроков сдачи за год выросла почти на треть и достигла 12,6%. Сейчас даже крупнейшим участникам рынка действительно тяжело завершать проекты в изначально запланированные сроки, подчеркнул финансовый советник и основатель Rodin.Capital Алексей Родин.

При этом снижение активности на рынке не означает, что жилье подешевеет. У застройщиков остаются высокими затраты на землю, материалы и финансирование, поэтому возможности для снижения цен ограничены, уточнили эксперты. Кроме того, резкое падение стоимости квартир может ухудшить экономику проектов и условия привлечения средств по проектному финансированию от банков. Поэтому заметного снижения цен на жилье в крупных городах в ближайшее время ожидать не стоит.

Когда ждать восстановления рынка жилья

Возвращение строительного рынка к росту во многом будет зависеть от снижения ключевой ставки. Пока кредиты остаются дорогими, девелоперы будут запускать меньше проектов.

Рынок может оживить снижение ключевой хотя бы до 10%, однако такой сценарий, вероятно, реализуется не раньше чем через один-два года, считает Алексей Родин.

Однако до конца года рынок ждет еще один шок в виде изменений условий по семейной ипотеке. Снижение доступности программы повышает риски переохлаждения отрасли, уверен Виктор Зубик из Smarent. В этой ситуации также важно дальнейшее снижение ключевой и рост доступности ипотеки по рыночным ставкам, а также общий рост реальных доходов населения.

Строительная отрасль также очень зависит от предсказуемости правил на рынке. Для ее восстановления важно, чтобы девелоперы могли заранее понимать условия регулирования, иначе планировать инвестиции и запускать новые проекты становится затруднительно, подчеркнул операционный директор группы «Самолет» Алексей Акиндинов.

При этом о массовой остановке отрасли говорить не стоит. Девелоперы продолжают запускать новые проекты, хоть и стали гораздо осторожнее оценивать их экономику и сроки выхода на рынок, отметила руководитель и управляющий партнер Ассоциации REPA Юлия Солодовникова. Компании теперь больше ориентируются не на быстрый рост, а на финансовую устойчивость и объекты с наиболее предсказуемым спросом.

В итоге рынок постепенно переходит к новой модели развития, заключил управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев. Пережив кризис, отрасль будет меньше зависеть от масштабных льготных программ и больше — от реального спроса, эффективности проектов и новых финансовых механизмов.

https://iz.ru/2132431/anatolij-cejko/developery-perezhivayut-samyj-zatyazhnoj-spad-za-desyat-let