Где в Новой Москве дорожает, а где рынок взял паузу: эксперты назвали главные тренды первой половины 2026 года

По итогам первого полугодия 2026 года рынок новостроек Новой Москвы сохраняет лидерство по объему сделок на первичном рынке Москвы и статус одной из самых активных площадок первичного жилья столицы, однако внутри ТиНАО усиливается дифференциация. Сегодня динамика отдельных локаций все сильнее зависит от транспортной инфраструктуры, проектов комплексного развития территорий (КРТ), объема предложения и стадии развития городской среды, некоторые из них показывают коррекцию после резкого повышения цен в 2025 году или переходят в режим стагнации.

Эксперты  жилого направления CORE.XP проанализировали, где в Новой Москве сегодня сохраняется самый минимальный бюджет входа, какие территории показывают максимальный рост средневзвешенной цены лота, а где рынок временно замедлился. Для сопоставимых результатов с предыдущими периодами анализ выполнен по исторической нарезке бывших поселений ТиНАО. При этом после административного деления часть из них уже вошла в состав новых районов.

Наиболее заметный рост средневзвешенной стоимости лота по итогам первого полугодия аналитики  жилого направления CORE.XP зафиксировали в локациях, где рынок поддерживают инфраструктурные изменения, проекты КРТ и ограниченный объем экспозиции. Лидером стала территория бывшего поселения Мосрентген (сейчас входит в район Коммунарка), где показатель увеличился на 75%. В Щербинке рост составил 56%. При этом аналитики отмечают, что динамика отражает не только прямой рост цен, но и изменение структуры предложения: на небольших локальных рынках даже выход нескольких более дорогих корпусов или сокращение числа доступных лотов может существенно влиять на средневзвешенную стоимость покупки.

В Щербинке дополнительный инвестиционный потенциал формирует проект комплексного развития территории в микрорайоне Родники поселка Знамя Октября. Здесь планируется реорганизация участков площадью около 14,5 га с созданием жилья, социальных объектов, общественно-деловой и коммунальной инфраструктуры. По мере реализации таких проектов локация постепенно превращается в полноценный городской кластер с перспективой развития, что повышает интерес покупателей.

В Мосрентгене рост поддерживают улучшение транспортного сообщения, открытие развязки у станции метро «Корниловская», развитие дорожной сети и усиление связности с Калужским шоссе, МКАД и станциями Троицкой линией метро. Для покупателей массового сегмента именно транспортный фактор остается одним из ключевых критериев выбора жилья: сокращение времени в пути напрямую влияет на готовность рассматривать локацию как альтернативу более дорогим районам «старой» Москвы.

Высокие темпы роста также показали территории бывших поселений Московский (+56%), Внуковское (+48%) и Кокошкино (+42%). Во многом такая динамика обусловлена эффектом низкой базы и локальной структурой предложения. Так, в Московском спрос поддерживает уже сформированная городская инфраструктура, близость крупных торговых и деловых объектов, а также комфортная среда для постоянного проживания. Во Внуковском  и Кокошкине ключевыми драйверами остаются развитие транспортного каркаса, близость железнодорожных направлений и перспективы улучшения связности, которые повышают интерес покупателей, особенно при узком выборе проектов.

Кокошкино остается примером точечного роста вокруг ряда жилых комплексов. При ограниченном предложении ценовая динамика здесь может быть более выраженной, чем на крупных рынках с диверсифицированной экспозицией. Рост средневзвешенной цены в таких локациях не всегда означает равномерное удорожание всего рынка — зачастую он отражает поэтапное повышение цен в отдельных проектах и вымывание наиболее бюджетных лотов.

Самый доступный бюджет покупки по-прежнему сохраняется на периферии Новой Москвы. Минимальную стоимость квартиры аналитики  жилого направления CORE.XP зафиксировали в бывшем поселении Новофедоровское (ныне преимущественно район Бекасово), где в проекте «Борисоглебское-2» компактную однокомнатную квартиру площадью около 32 кв. м можно приобрести от 6,4 млн рублей. При этом локация демонстрирует стабильный рост стоимости лотов на уровне 11% благодаря ограниченному объему предложения, поэтапному повышению цен по мере строительства и сохранением спроса на минимальный бюджет входа в московскую прописку.

Не все районы показали положительную динамику. В бывшем поселении Первомайское средневзвешенная цена лота снизилась на 22%, однако аналитики связывают это прежде всего с коррекцией после резкого роста в 2025 году, когда показатель увеличился сразу на 81%. В Троицке снижение составило около 1%, что скорее свидетельствует о временной ценовой паузе: за квартал спрос здесь сократился на 55%, а влияние проектов КРТ и развития транспортной инфраструктуры пока не успело отразиться на стоимости жилья.

Еще одной особенностью первой половины года стало изменение покупательского поведения. После корректировки условий семейной ипотеки часть клиентов стала активнее рассматривать готовое жилье, однако говорить о масштабном перетоке спроса на вторичный рынок преждевременно. По данным CORE.XP, в июне 2026 года средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы составляла около 317 тыс. рублей, тогда как на вторичном рынке — порядка 314 тыс. рублей. При столь незначительной разнице выбор все чаще определяется не столько ценой, сколько степенью готовности дома, качеством проекта, условиями оплаты и возможностью быстро переехать.

Сегодня минимальный бюджет входа на рынок новостроек ТиНАО составляет 6–6,4 млн рублей за студию или компактную однокомнатную квартиру. Это позволяет Новой Москве сохранять статус одного из наиболее бюджетных направлений столицы для массового покупателя. Однако доступность внутри округа становится все менее равномерной: локации с метро, новыми дорогами, проектами КРТ и сформированной инфраструктурой дорожают заметно быстрее, чем удаленные районы с небольшим предложением.

Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP: «Главный итог первого полугодия 2026 года — Новая Москва перестала быть единым рынком «доступной альтернативы» жилья в «старой» Москве. Сегодня стоимость все больше определяется характеристиками конкретной локации: транспортной обеспеченностью, инфраструктурой, объемом предложения и перспективами развития территории. Покупатели стали значительно избирательнее, поэтому выбирают не округ в целом, а конкретную локацию с понятным сценарием развития. Для девелоперов это означает усиление конкуренции между отдельными районами, а для покупателей — необходимость гораздо внимательнее оценивать перспективы каждой локации».