Дача с подвохом. Почему споры возникают даже после регистрации сделки

По данным статистики судов, земельные споры, включая споры о границах и правах на земельные участки, стабильно входят в десятку лидеров по общему числу дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. О чём стоит знать заранее?

Отвечает юрист Валерия Стальнова:

Почему после регистрации сделки в Росреестре всё равно бывают земельные споры?

Многие покупатели убеждены: если сделка прошла регистрацию в Росреестре, значит, всё в порядке. Визуально покупателю может понравиться сам участок, домик, яблони. Покупатель устал от бесконечных просмотров, и желание быстрее купить участок перевешивает критический взгляд и юридическую безопасность.

При осмотре участка «на глаз» может быть непонятно, что забор стоит «не на месте» и что он не является границей участка по закону. У любого участка есть две границы: фактическая (забор) и юридическая (координаты в ЕГРН). Определить этот факт сможет только кадастровый инженер. Совпадают эти границы только в идеале: на практике ваш забор может стоять на участке соседа, а соседский забор — на вашем участке.

Кроме того, может быть и иная ошибка: если участок уже прошёл межевание, кадастровый инженер мог неверно измерить границы, и ошибочные координаты были внесены в реестр. От этого не застрахованы даже добросовестные продавцы.

В итоге выяснить фактически, является ли это ошибкой соседа, продавца или кадастрового инженера, можно только в суде.

Что обязательно нужно проверить перед покупкой?

Документ, на основании которого продавец приобрёл участок.

Выписку ЕГРН на предмет внесённых ограничений и обременений.

Межевание и корректность координат. Закажите выписку об основных характеристиках и о переходе прав, посмотрите данные на публичной кадастровой карте. При необходимости вызовите кадастрового инженера: он покажет реальные юридические границы участка.

Историю переходов права. Если участок перепродавался несколько раз за короткое время или право возникло на сомнительных документах, привлекайте юриста. Юрист также сможет проверить, есть или были ли судебные споры в отношении земельного участка.

Информацию у соседей: уточните, есть ли конфликтные ситуации в отношении данного участка.

Какие документы нужно заказать через МФЦ дополнительно?

Чтобы узнать более полную информацию об участке, следует заказать в МФЦ два документа.

Выписка из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

Она покажет, к какой территориальной зоне относится участок, какие виды разрешённого использования допустимы и каковы предельные размеры участка. Это защитит от покупки земли, на которой строить ничего нельзя.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Это «паспорт» участка. Он содержит границы, минимальные отступы от забора, зоны с особыми условиями и технические условия подключения к сетям.

Оба документа заказываются собственником в МФЦ бесплатно.

Какие признаки сразу должны настораживать при выборе участка?

Земельный участок не прошёл межевание, его границы не устанавливались. Если границы участка не внесены в ЕГРН, новый собственник рискует получить участок, площадь которого после уточнения границ уменьшится (или увеличится, если повезёт).

Несоответствие забора данным публичной кадастровой карты. Если забор отстоит от юридической границы или накладывается на соседний участок, это повод требовать уточнения границ до подписания договора. Покупатель вправе настаивать, чтобы продавец провёл межевание до продажи земельного участка, согласовал границы участка с соседями.

Расстояние построек до забора. Обратите внимание, насколько близко стоят постройки к забору. Расстояние от сарая до границы соседа должно быть не менее 1 метра, от забора до дома — не менее 3 метров. Если регистрация дома проведена, это не отменяет строительных норм.

Что делать, если проблема обнаружена после покупки?

Варианта два.

Договориться с соседом о переносе забора или уточнении границ. Если он согласен, нанимаете кадастрового инженера, готовите новый межевой план и подаёте заявление в Росреестр.

Обратиться в суд. Согласно статье 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения нарушений своих прав. Иск об установлении границ и исключении из ЕГРН неверных координат — стандартная практика. При наличии экспертного заключения суды удовлетворяют такие требования.

Таким образом, проверка продавца и выписка из ЕГРН — это минимум. Потратьте время на юридическую проверку земельного участка до его покупки, чтобы потом не тратить годы на суды.