CORE.XP: цены на новостройки в Калининском и Красногвардейском районах Петербурга выросли на 41% за год

По данным аналитического отдела департамента жилой недвижимости CORE.XP, средневзвешенная стоимость квадратного метра в строящихся проектах Санкт-Петербурга по итогам августа 2026 года составила около 338,5 тыс. рублей, увеличившись на 14% по сравнению с августом 2025 года. При этом ценовая динамика в разных районах города существенно различалась: в одних локациях рост заметно опередил среднегородской уровень, тогда как в других стоимость практически не изменилась.

Максимальный рост показателя аналитики зафиксировали в Калининском и Красногвардейском районах — по 41% за год, что примерно на 27 процентных пунктов выше среднегородского значения. Следом расположились Красносельский, Центральный и Адмиралтейский районы, где жилье подорожало на 22–23%.

Несмотря на одинаковые темпы роста, Калининский и Красногвардейский районы демонстрируют принципиально разные рыночные сценарии.

В Калининском районе рост на 41% в значительной степени связан с изменением структуры предложения. Внутри отдельных сегментов динамика была значительно умереннее: в комфорт-классе цены выросли на 17%, в эконом-классе — на 11%, а в бизнес-классе практически не изменились.

В августе 2025 года около 43% экспозиции района приходилось на проекты массового сегмента — «Бутлерова 38» от девелопера «Камелот» и «Уют» от застройщика С-8. В 2026 году их совокупная доля снизилась до менее 2%. Одновременно увеличилось присутствие более дорогих проектов — «Респект» от ГК ПСК и «Аурум» от «РосСтройИнвест», где средневзвешенная цена превышает 400 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, существенная часть прироста среднего показателя связана не только с удорожанием отдельных лотов, но и с тем, что в структуре доступного предложения выросла доля более дорогих проектов.

Динамика спроса подтверждает структурный характер этого роста. Объем экспозиции в Калининском районе за год увеличился почти в 2,9 раза, тогда как реализованная площадь в первом полугодии 2026 года сократилась примерно на 47% относительно аналогичного периода 2025-го. Поэтому ускорение роста средней цены здесь не следует напрямую связывать с усилением покупательской активности: на показатель заметно влияет изменение состава и объема предложения.

В Красногвардейском районе ситуация иная. При общем росте цены на 41% стоимость квадратного метра в бизнес-классе увеличилась примерно на 40%, в комфорт-классе — на 20%, в эконом-сегменте — примерно на 27%. Одновременно изменилась структура экспозиции: доля эконом-класса сократилась примерно с 62 до 30%, а комфорт-класса выросла с 12 до 40%. При этом объем предложения увеличился на 36%, а реализованная площадь — на 43%. Таким образом, Красногвардейский район демонстрирует наиболее устойчивый сценарий: здесь повышение стоимости поддерживалось не только изменением структуры предложения, но и ростом цен внутри основных сегментов при одновременном увеличении объемов реализации.

В Красносельском районе средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 23%. Практически вся экспозиция здесь приходится на комфорт-класс, поэтому изменение показателя в большей степени отражает удорожание уже представленного продукта и перераспределение долей между проектами внутри одного сегмента. При этом реализованная площадь сократилась примерно на 21%, то есть цены увеличивались на фоне снижения покупательской активности.

В Адмиралтейском районе рост составил 22–23% и был связан с увеличением стоимости действующего предложения бизнес-класса, а также с ростом доли премиального сегмента на 6%.

Более умеренная ценовая динамика в августе 2026 года наблюдалась в ряде традиционно активных с точки зрения покупательского спроса районов — Невском, Пушкинском, Московском и Приморском.

Наиболее сдержанный рост среди этих локаций отмечается в Пушкинском районе: средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась всего на 5% против 14% по Санкт-Петербургу в целом. При этом экспозиция выросла на 35%, а реализованная площадь — только на 11%. Предложение расширяется существенно быстрее спроса, что усиливает конкуренцию между проектами и ограничивает возможности для дальнейшего повышения цен. Дополнительным фактором может выступать сохраняющийся разрыв между темпами жилищного строительства и развитием транспортной инфраструктуры, особенно в Шушарах. Строительство трамвайной линии «Славянка» и развитие улично-дорожной сети постепенно улучшают транспортную связанность территории, однако инфраструктурные изменения еще не завершены.

Более выраженный дисбаланс предложения и спроса аналитики департамента жилой недвижимости CORE.XP отмечают в Московском районе. Средневзвешенная цена квадратного метра здесь выросла на 11%, что ниже среднегородского уровня. Одновременно площадь экспозиции за год увеличилась почти на 87%, а реализованная площадь сократилась примерно на 27%. Быстрое расширение предложения при более медленном поглощении ограничивает рост стоимости, несмотря на сильные базовые характеристики района — близость к центру, развитую транспортную и социальную инфраструктуру и устойчивый спрос.

В Приморском районе средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась примерно на 11% при снижении спроса на 10% и сокращении экспозиции на 18%. В Невском районе динамика выглядит более сбалансированной: цена выросла на 12%, при этом темпы продаж практически не изменились относительно августа 2025 года, а объем предложения сократился на 6%, что свидетельствует о более сбалансированном соотношении спроса и предложения. На Васильевском острове цена квадратного метра стала больше на 11%. Здесь экспозиция почти удвоилась, однако одновременно реализованная площадь увеличилась на 96%, то есть существенное расширение предложения сопровождалось сопоставимым ростом продаж и не привело к накоплению непроданного объема.

«Рост цен на первичном рынке Санкт-Петербурга сейчас имеет разную природу в зависимости от локации. В одних районах средняя стоимость квадратного метра увеличивается прежде всего из-за изменения структуры предложения и выхода более дорогих проектов, как это происходит в Калининском районе. В других, например в Красногвардейском, рост поддерживается одновременно удорожанием продукта внутри сегментов и увеличением объемов реализации. Поэтому оценивать ценовую динамику только по среднему показателю недостаточно — важно учитывать, как меняются состав предложения, его объем и скорость поглощения. Там, где предложение растет значительно быстрее спроса, потенциал дальнейшего повышения цен ограничен, тогда как сбалансированная динамика спроса и предложения создает более устойчивые условия для роста стоимости», — говорит Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.