CORE XP: новые офисы Москвы подстраиваются под спрос: доля небольших лотов растет

В первом полугодии 2026 года структура новой экспозиции офисной недвижимости Москвы изменилась в сторону более компактных форматов, отвечая запросам покупателей. При этом структура фактически реализованных офисов показывает, что спрос распределяется более равномерно между различными площадями. На рынке увеличилась доля наиболее компактных офисов площадью до 100 кв. м и сократилось предложение крупных блоков площадью более 500 кв. м. При этом структура фактических сделок пока отличается от структуры нового предложения: покупатели по-прежнему активно приобретают небольшие офисы, однако постепенно растет интерес к помещениям площадью 100–300 кв. м.

По данным аналитиков CORE.XP, в первом полугодии 2026 года доля офисных блоков площадью до 100 кв. м среди помещений, впервые выведенных на продажу, увеличилась на 4% и составила 42% против 38% годом ранее. Доля блоков площадью 100–300 кв. м не изменилась и составила 45%. На помещения площадью 300–500 кв. м пришлось 4% новой экспозиции — столько же, сколько в первом полугодии 2025 года. При этом доля наиболее крупных блоков площадью более 500 кв. м сократилась на 4%, с 13 до 9%.

Таким образом, основное изменение в структуре новой экспозиции пришлось на сегменты небольших и крупных офисов: рынок увеличил присутствие офисов до 100 кв. м и одновременно сократил долю крупных помещений. Это отражает стремление девелоперов адаптировать продукт к более дробному спросу со стороны бизнеса.

Структура реализованных офисов при этом меняется несколько иначе. В первом полугодии 2026 года на помещения площадью до 100 кв. м пришлось 47% сделок против 52% годом ранее (-5%). Доля офисов площадью 100–300 кв. м, напротив, увеличилась на 3%, с 36 до 39%. На помещения площадью 301–500 кв. м пришлось 7% сделок против 5% годом ранее (-2%), а доля наиболее крупных офисов площадью более 500 кв. м сохранилась на уровне 7%.

Таким образом, главный массовый диапазон для покупателей постепенно смещается от самых маленьких офисов к помещениям площадью 100–300 кв. м. При этом именно в новой экспозиции доля лотов до 100 кв. м продолжает расти. Это говорит о том, что предложение уже реагирует на запрос бизнеса, но его структура пока не полностью совпадает с фактическим распределением сделок.

Одновременно рынок заметно концентрируется в более качественном офисном сегменте. Доля помещений класса А среди офисов, впервые выведенных на продажу, увеличилась на 15%, с 82% в первом полугодии 2025 года до 97% в первом полугодии 2026 года. Соответственно, доля класса B+ сократилась с 18 до 3% (-15%).

На рынке офисной недвижимости Москвы изменения происходят сразу по двум направлениям: новые офисы становятся компактнее, а структура экспозиции смещается в сторону класса А. Для покупателей это означает расширение выбора небольших качественных помещений, однако наиболее заметный рост спроса сегодня приходится не только на минимальные по площади лоты, но и на офисы среднего размера — от 100 до 300 кв. м.

«Рынок офисной недвижимости постепенно адаптируется к изменившейся структуре спроса. Мы видим, что девелоперы увеличивают долю компактных помещений и одновременно сокращают присутствие крупных блоков в новой экспозиции. При этом структура реальных сделок показывает более сложную картину: покупатели по-прежнему активно выбирают небольшие офисы, но растет доля помещений площадью 100–300 кв. м. Поэтому сегодня говорить о полном совпадении предложения и спроса пока преждевременно — скорее, рынок находится в процессе настройки продукта под реальные сценарии использования бизнеса», — комментирует Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP.

Фото: CORE.XP