Предугадывая будущее: стратегия роста «Девелопмент-Юг» в новой экономике

В домах, построенных корпорацией «Девелопмент-Юг», живут свыше 150 тыс. человек — население среднего города. Несмотря на непростые условия работы на рынке, девелопер расширяет географию присутствия, развивает новые продукты, сохраняет высокие темпы ввода жилья. О том, какие принципы и решения помогают компании эффективно адаптироваться к экономической турбулентности, «Стройгазете» рассказал вице-президент по маркетингу строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Владимир КРАВЧЕНКО.

Владимир Алексеевич, в прошлом году ваша компания отметила 30-летие. Какие из достигнутых результатов вы считаете наиболее важными?

Для нашей корпорации главный результат 30-летней истории — высокое доверие уже нескольких поколений покупателей. За три десятилетия «Девелопмент-Юг» прошла путь от одного из первых застройщиков Краснодара до федеральной компании, работающей в семи регионах страны. Мы ввели в эксплуатацию более трех миллионов квадратных метров жилья, обеспечив квартирами более 150 тысяч человек. И за каждой такой цифрой стоят конкретные семьи, доверившие нам самое важное — создание своего дома.

Второй важный результат — способность адаптироваться к рынку недвижимости и иногда предугадывать события. Корпорация «Девелопмент-Юг» неоднократно внедряла новаторские для своего времени решения: монолитно-каркасную технологию, брендинг жилых комплексов, строительство подземных паркингов, банковское проектное финансирование. Позже появились smart-квартиры, мультиформатные проекты, квартиры с террасами и другие решения, сегодня уже воспринимающиеся как часть современной практики застройщиков.

Но самое важное, на наш взгляд, — за 30 лет сформировалась культура, в которой инновация — не самоцель. Мы всегда задаемся вопросом: какую реальную пользу получит человек? Поэтому для нас технологичность — это не только про цифровые сервисы или инновационные материалы, но и про эргономичную квартиру, качественную инфраструктуру, предсказуемый процесс строительства и в конечном итоге высокую ценность недвижимости для покупателя. Данные принципы мы продвигаем во всех регионах присутствия.

В 2025 году корпорация передала дольщикам 6,5 тысячи квартир, обеспечив жильем более 20 тысяч человек. А сколько новоселов появится в этом году?

В 2026-м ключи от новых квартир получат более двух тысяч семей. Для застройщиков передача квартир — финальная точка трудоемкого процесса, а для семей — начало нового и счастливого этапа в жизни. Для нас важно сохранять высокие темпы ввода, не снижая требований к качеству итогового продукта.

Сегодня масштаб компании позволяет работать по нескольким направлениям: Краснодарский, Пермский, Приморский края, Астраханская, Нижегородская, Ростовская, Свердловская области. При этом у каждого региона свои экономика, структура спроса, ипотечные сценарии и предпочтения покупателей. Поэтому мы наращиваем количество переданных квартир и обеспечиваем устойчивое развитие портфеля. Сейчас это особенно важно: рынок стал более чувствительным к качеству продукта, цене и условиям покупки.

По данным отраслевой статистики, в последнее время идет сокращение ценовых различий между объектами на вторичном рынке и новостройками, а также оживился ипотечный рынок. Ожидаете ли вы роста интереса покупателей к новому жилью?

Можно говорить о постепенном восстановлении отдельных сегментов спроса. Ипотечный рынок показывает положительную динамику в годовом выражении, но нельзя сказать о полноценном возвращении к прежним объемам.

По данным Банка России, после июньского пика в 483-510 миллиардов рублей российские банки в июле выдали 85,5 тысячи ипотечных кредитов на 363,4 миллиарда рублей. По сравнению с июнем число сделок снизилось на 15,6%, а общий объем выдач сократился примерно на 25%. Доля ипотек с господдержкой в общем объеме выдач тоже снизилась: в июне она составляла 66,4%, а в июле уже 51,8%. Деньги для покупателя остаются дорогими, и именно поэтому основным драйвером рынка продолжают выступать ипотечные программы с господдержкой.

При этом есть важный момент — покупатели сегодня более грамотно рассчитывают будущий ежемесячный платеж, сравнивают цену квадратного метра, оценивают первоначальный взнос, ставку, срок кредитования, возможности рассрочки, скидки, стоимость ремонта, инфраструктуру и сроки сдачи квартиры.

Мы ожидаем возобновления интереса к новостройкам по мере улучшения ипотечных условий, но это будет избирательный спрос: сильная позиция окажется у проектов с понятным продуктом, эргономичной квартирографией, хорошей локацией, качественной инфраструктурой и гибкими финансовыми инструментами.

Кроме того, разрыв между первичным и вторичным рынками действительно имеет значение. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара опустилась с 169,7 тысячи рублей в январе до июньских 145 тысяч; снижение на 14% показывает, что сейчас активно ведется продажа объектов на выгодных для покупателей условиях. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Краснодара в августе составляла около 135 тысяч рублей.

Но все-таки сравнивать эти цифры не совсем корректно: это разные сегменты. В новостройке покупатель получает современную планировку, новые инженерные системы, благоустройство, инфраструктуру и гарантийные обязательства. Поэтому сегодня потенциальные покупатели делают свой выбор не по цене квадратного метра, а по тому, что они получают за свои деньги.

За счет чего компания поддерживает динамику строительства и продаж в нынешних непростых условиях? Есть ли какие-то эффективные рабочие решения?

В современных реалиях застройщикам недостаточно просто сделать хороший проект — необходимо одновременно управлять продуктом, себестоимостью, финансированием и его продажами. Наша корпорация внимательно относится к продукту, который строит. Нельзя выводить новый проект на рынок только потому, что есть земельный участок и возможность строительства. Перед выходом в новый регион мы анализируем более 20 рыночных показателей: от объема ввода жилья и динамики спроса до особенностей потребительских предпочтений в конкретном регионе.

Второе — гибкость финансовых инструментов. Покупатель сегодня может находиться в ситуации, когда ему подходит квартира, но не подходит способ ее оплаты. Поэтому мы развиваем различные финансовые инструменты: ипотечные программы, рассрочки, трейд-ин, специальные условия и индивидуальные предложения.

Но отмечу, что рассрочка — не замена ипотеке и не инструмент искусственного стимулирования спроса, а дополнительный финансовый инструмент для покупателей, имеющих собственные средства, но не готовых прямо сейчас брать дорогой рыночный кредит. В 2025 году был ситуативный рост интереса к рассрочке именно со стороны клиентов, которым были недоступны некоторые ипотечные программы.

В условиях дорогого проектного финансирования каждый месяц строительства для застройщиков очень важен. Скорость строительства — не только показатель эффективности строительного подразделения, но и финансовый показатель проекта.

Также важно диверсифицировать проектный портфель. Работа в разных регионах позволяет не зависеть от динамики одного конкретного рынка недвижимости. Сейчас в портфеле компании проекты в семи субъектах РФ. Именно сочетание этих факторов позволяет сохранять устойчивость компании.

Корпорация была первопроходцем внедрения на рынке новых решений — квартиры с террасами на первом этаже, банковское проектное финансирование ЖК. Можно ли ожидать от «Девелопмент-Юг» технологических, финансовых, архитектурно-планировочных или иных инноваций?

Инновацией сегодня может быть планировочное решение, позволяющее клиенту эффективнее использовать площадь квартиры, или технология строительства, сокращающая сроки или повышающая качество, либо изменение самого подхода к созданию городской инфраструктуры.

История «Девелопмент-Юг» показывает: наиболее эффективными становятся решения, отвечающие на реальную потребность человека. Наша корпорация одной из первых в Краснодаре внедрила монолитно-каркасную технологию, массовые подземные паркинги, нейминг жилых комплексов и банковское проектное финансирование.

Требования к инновациям стали гораздо выше. Нельзя просто добавить в проект «умную» функцию и назвать ЖК инновационным. Покупателям нужно, чтобы технологии решали их задачи — экономили время, снижали эксплуатационные расходы, повышали качество инфраструктуры и безопасность.

Поэтому в ближайшей перспективе я бы выделил несколько направлений.

•                         1. Цифровизация всех этапов взаимодействия с клиентом.
•                         2. Развитие персонализированного продукта — главный тренд рынка. Люди проживают разные сценарии, поэтому появляются новая квартирография, разноплановые форматы общественных пространств, квартиры с террасами, коворкинги, решения для работы из дома.
•                         3. Развитие цифровых технологий при проектировании и эксплуатации домов.
•                         4. Повышение эффективности процессов. Современные технологии позволяют быстрее согласовать документы, снизить количество ошибок, повысить производительность или точность управленческих решений. Для нас это тоже полноценная инновация.

Недавно корпорация получила право на комплексное развитие территории (КРТ) в Нижнем Новгороде. Расскажите об этом проекте.

Нижний Новгород — стратегически важное направление для развития корпорации. В рамках нового масштабного проекта комплексной застройки в Новинках на участке площадью 46 гектаров мы планируем возвести более 400 тысяч квадратных метров жилья. Это будет новый район, рассчитанный на 15 тысяч жителей. Проект предусматривает создание полноценной городской инфраструктуры. В составе территории запланированы школа, два детсада, общественные пространства, дворы без машин; также предусмотрены современные цифровые решения — «Умный город» с подключением к системе «Безопасный город».

Сталкивается ли компания с проблемами при реализации проектов КРТ? Нуждается ли регулирующее такие проекты законодательство в совершенствовании?

Механизм КРТ, на наш взгляд, — один из наиболее перспективных инструментов развития российских городов, но его эффективность напрямую зависит от того, насколько синхронно работают застройщики и регион.

Главная особенность КРТ в том, что это проект гораздо более длинного цикла, чем обычное строительство жилого комплекса. При КРТ необходимо одновременно планировать жилье, социальную, транспортную и коммунальную инфраструктуры, учитывать очередность строительства и финансовую модель проекта.

Для застройщиков важны и принципиальны понятные правила предоставления земельных участков, сроки градостроительной подготовки, синхронизация строительства жилья и инфраструктуры, четкое распределение обязательств между сторонами и доступность инструментов инфраструктурного финансирования.

Нормативная база КРТ развивается. Например, в 2026 году нормативная база в части градостроительных регламентов и КРТ претерпела ряд принципиальных изменений в Градостроительном кодексе, направленных на устранение правовых пробелов при запуске проектов. С учетом поправок, обязывающих застройщиков четко прописывать этапность создания школ, детских садов и дорог в рамках документации по планировке территории, градостроительный потенциал и предельные параметры застройки (высотность, плотность), закладываемые в регламенты зон КРТ, теперь жестко привязаны к пропускной способности планируемой инфраструктуры. Если застройщик нарушает сроки возведения соцобъектов, параметры градостроительного регламента по плотности жилья могут быть пересмотрены, а в выдаче разрешений на строительство — отказано.

Для бизнеса главное — возможность заранее просчитать проект на горизонте многих лет. Чем выше предсказуемость условий, тем больше возможностей у застройщика инвестировать в данную территорию.

В конечном итоге КРТ должно быть выгодно всем сторонам: город получает новую инфраструктуру и качественную среду, жители — современный район, а застройщик — возможность реализовать долгосрочный инвестиционный проект.

Планирует ли корпорация и далее расширять географию своего присутствия?

Расширение географии — часть долгосрочной стратегии компании. При этом мы не ставим перед собой задачу разместить на карте как можно больше точек присутствия. Для нас важнее найти регион, в котором мы можем реализовать проекты качественно и на долгосрочной основе.

Еще в 2025 году президент корпорации Сергей Иванов говорил о стратегической цели расширить присутствие компании в среднесрочной перспективе как минимум до 10 регионов, а в идеале — до 12. Но сейчас рынок предъявляет к региональной экспансии более высокие требования. Нельзя просто перенести успешный проект из одного города в другой. Необходимо изучить локальный спрос, экономику, миграционные процессы, особенности ипотечного рынка, стоимость строительства, конкурентную среду.

Поэтому следующий этап роста для нас — создание в каждом регионе устойчивого бизнеса и портфеля проектов. В ближайшие годы мы продолжим внимательно изучать новые города, но будем выбирать их очень прагматично.

Как далеко продвинулась компания в деле внедрения ИИ и цифровых технологий?

Здесь я бы разделил два направления — цифровизацию внутренних процессов и использование искусственного интеллекта (ИИ) непосредственно в продукте и клиентском опыте.

По внутренним процессам у нас есть вполне измеримый результат. Корпорация «Девелопмент-Юг» внедрила цифровое управление договорами и счетами на базе Directum RX: система охватывает 80 юрлиц в шести регионах и 496 пользователей. За три года в системе было зарегистрировано более 32 тысяч договоров и допсоглашений и более 78 тысяч счетов. В результате средний срок согласования договоров сократился на 20%, а счетов — на 12%.

Мы начали использовать ИИ там, где требуется работа с большими объемами документов и при поиске различий между версиями договоров и документов. Для юридической службы это особенно важно: в недвижимости цена ошибки в договоре может быть очень высокой. Проект получил отраслевое признание и вошел в число победителей Directum Awards 2025 в номинации «Развитие года». Но мы считаем, что это только начало. Следующим уровнем будет использование ИИ для принятия более качественных решений.

Потенциальный покупатель квартиры часто сталкивается с огромным объемом информации: десятки ЖК, сотни планировок, разные цены, ипотечные и бонусные программы, скидки. Теоретически он может самостоятельно сравнить все варианты, но на практике это займет слишком много времени. ИИ может стать персональным помощником для покупателя. Человек формулирует не только параметры квартиры, но и свой образ жизни: сколько членов семьи, какой бюджет, где работают взрослые, где учатся дети, важен ли парк рядом, нужен ли высокий этаж, какой размер ежемесячного платежа будет комфортным. ИИ способен сопоставить этот запрос с реальным предложением и сузить огромный объем предложения до нескольких действительно релевантных вариантов. Но важно не заменить человека искусственным интеллектом; задача ИИ — именно убрать рутину и сократить путь покупателя от информационной перегрузки к осознанному выбору.

То же самое происходит внутри компании. Мы смотрим, где алгоритмы способны сократить количество ручных операций, быстрее анализировать информацию и помогать сотрудникам принимать решения. Для нас цифровизация не является отдельным IT-проектом; она должна работать на эффективность бизнеса, качество продукта и удобство для человека. Нам важно, чтобы каждая новая технология давала измеримый эффект — для покупателя, сотрудника и самого проекта.