Эксперты PIONEER рассказали, где в Москве быстрее дорожают офисы

По данным аналитиков девелоперской компании PIONEER, в III квартале 2026 года наиболее заметный рост средней цены предложения офисов класса А на первичном рынке Москвы зафиксирован в САО — на 7,5%, до 523,2 тыс. рублей за кв. м. Далее следуют ЗАО и ЮВАО, где показатель увеличился на 6,4% и 5,5% соответственно. При этом средневзвешенная цена по столице практически не изменилась и составила 530,8 тыс. рублей за кв. м. Стабильность общегородского показателя объясняется изменением структуры предложения, а не отсутствием роста цен в отдельных проектах.

Во II квартале средневзвешенная цена предложения офисов класса А в Москве составляла 531 тыс. рублей за кв. м. В сопоставимых проектах за июль — сентябрь цены выросли на 1,8%, однако эту динамику компенсировали выход новых объектов в менее дорогих локациях и выбытие части проектов из экспозиции. Таким образом, практически неизменная средняя цена по рынку не означает, что покупатели могут приобрести площади в тех же бизнес-центрах на прежних условиях.

На севере Москвы рост средней цены на 7,5% был связан прежде всего с выходом проектов высокого ценового сегмента. В ЗАО показатель увеличился до 516,6 тыс. рублей за кв. м. Эти изменения показывают, насколько существенно состав экспозиции влияет на ценовую динамику отдельных локаций.

В ЮВАО средняя цена предложения выросла на 5,5%, до 434,7 тыс. рублей за кв. м. Примечательно, что это одна из наиболее доступных локаций для приобретения офисов класса А: стоимость квадратного метра здесь ниже средневзвешенного показателя по Москве.

Самые высокие цены ожидаемо сохраняются в ЦАО — 768,7 тыс. рублей за кв. м, на 1,3% выше уровня II квартала. Это связано с дефицитом предложения в центре и концентрацией проектов премиального сегмента. В СВАО средняя цена увеличилась на 2,6%, до 472,1 тыс. рублей за кв. м, в ЮЗАО — на 1,6%, до 477,5 тыс. рублей, в СЗАО — на 1,3%, до 452,1 тыс. рублей.

Противоположная динамика отмечена на юге Москвы: здесь средняя цена предложения снизилась на 7,9%, до 424,3 тыс. рублей за кв. м. Причиной стал выход нового проекта более доступного ценового сегмента. При этом такое снижение не следует интерпретировать как общее удешевление офисов в действующих проектах округа. Наиболее доступным по уровню средней цены остается ВАО — 349,5 тыс. рублей за кв. м.

Изменения цен происходят на фоне увеличения объема новых офисных площадей. За девять месяцев 2026 года в Москве введено 836 тыс. кв. м офисов, из которых 84% приходится на класс А. В III квартале ввод составил около 276 тыс. кв. м — на 35% меньше, чем во II квартале, но на 50% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Годовой рост связан с переносом сроков завершения части проектов с 2025 года и выходом на финальную стадию крупных объектов, реализуемых на продажу.

По итогам III квартала вакантность в классе А достигла 8,7%, увеличившись за год на 3,5 п. п. К концу года, по прогнозу экспертов PIONEER, она может составить 10%. Однако свободные площади распределены неравномерно: в Центральном деловом районе вакантность составляет лишь 1,7%, а основной объем доступных помещений сосредоточен в новых бизнес-центрах за пределами сложившихся деловых районов. Поэтому увеличение предложения в целом по Москве не устраняет дефицит в наиболее востребованных локациях.

«Компаниям, которые рассматривают офис для собственного размещения на длительный срок, имеет смысл планировать покупку уже сейчас. Практически неизменная средняя цена по Москве может создавать впечатление стабильности, однако в сопоставимых проектах стоимость площадей продолжает расти. Приобретение офиса позволяет зафиксировать стоимость недвижимости и снизить зависимость от будущего изменения арендных ставок. При этом экономическую обоснованность покупки стоит определять индивидуально для каждого бизнеса: нужно принять во внимание цену привлечения финансирования, затраты на отделочные работы и дальнейшее содержание помещения, а также срок, в течение которого планируется его использовать», — комментирует Евгения Виниченко, директор по ценообразованию и аналитике компании PIONEER.

О компании

PIONEER – один из лидирующих девелоперов Москвы, который в этом году отмечает свое 25-летие. В 2025 году компания вошла в топ-3 по продажам офисной недвижимости по версии РБК, регулярно входит в рейтинг лучших застройщиков России. В портфеле PIONEER более 3,2 млн кв. метров жилой и коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, и ещё почти 1,4 млн кв. метров в строительстве и проектировании. Среди ключевых проектов компании премиальные комплексы HIGH LIFE, «Прайд» и SHIFT, клубный дом и бизнес-центр А-класса «Опус», бизнес-парк «Останкино» и другие комплексы, развивающие городскую инфраструктуру на качественно новом уровне.