Купить квартиру на этапе котлована: риски и выгода в 2026 году — что нужно знать
Кто рискует, тот покупает квартиру на этапе котлована. Так дешевле примерно на 10%, чем в готовом доме, и выбор планировок гораздо шире.
Но чтобы потом со спокойной душой пить шампанское на новоселье, важно проверить застройщика, разобраться с документами и проконтролировать ход строительства.
Как ничего не упустить и совершить выгодную сделку, эксклюзивно 5-tv.ru рассказал директор направления «Новостройки» агентства недвижимости Валерий Кочетков.
Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на котловане
Процесс покупки квартиры в новостройке имеет две стадии: юридический этап и фактическое введение дома в эксплуатацию.
На первом важно разобраться с документами. Вычислить недобросовестного застройщика, на самом деле, не так сложно. Все ключевые документы должны быть в открытом доступе на сайте наш.дом.рф. Если застройщик не выложил их — это повод задуматься о его надежности.
К основным документам относятся:
- Разрешение на строительство: тут нужно проверить срок действия: если стройка еще идет, а разрешение истекает, — это тревожный сигнал — вероятно, сроки будут продлеваться;
- Проектная декларация: именно в ней прописываются точные сроки ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры по акту приема‑передачи, однако эти даты могут различаться;
- Документы на землю: земля должна быть в аренде либо собственности — в первом случае важно проверить срок;
- Экспертиза проекта;
- Аудиторское заключение;
- Договор долевого участия.
«Основные три документа — это документы по земле, разрешение на строительство и проектная декларация. Вот если их нет, то дальше уже нет смысла смотреть на этого застройщика», — подчеркнул Кочетков.
Важно внимательно изучить нюансы в проектной декларации. Например, может быть указано, что ввод здания в эксплуатацию производится не позднее окончания второго квартала, а передача квартиры — не позднее сентября. Покупатели часто упускают эту тонкость и ждут ключи раньше.
Какому застройщику можно доверять при покупке квартиры на котловане
Помимо документов, стоит изучить репутацию компании:
- Поискать отзывы на профильных форумах, сайтах и сравнить их с мнением местных жителей, так как некоторые комментарии бывают заказными;
- Оценить известность бренда: именитые застройщики с хорошей репутацией вызывают больше доверия;
- Приехать на стройку и оценить динамику: активная стройка с большим количеством рабочих и техники — хороший знак, а вялотекущий процесс может указывать на проблемы и риск сдвига сроков.
«Если стройка идет в несколько очередей. Первый построили, люди живут, вы хотите купить во вторую, в третью очередь — придите, пообщайтесь с местными жителями. Там мамаши с детьми всегда гуляют, спросите их. <…> Все местные жители, бабушка на лавочке, лучше всего вам расскажет», — подсказал эксперт.
У местных жителей полезно узнать о качестве строительства, уточнить уровень коммунальных платежей и то, как ухаживают за территорией.
Еще стоит выяснить, какая организация обслуживает дом, потому что часто это компания, связанная с застройщиком.
Как сэкономить при покупке квартиры на котловане
Квартира на котловане выгодно без риэлтора: советы. Фото:
Иногда застройщики анонсируют «прицелы» — предварительные бронирования по выгодным ценам еще до получения всех документов.
Такие предложения могут появляться в закрытых профильных чатах у риелторов, просто в соцсетях проекта или на сайте застройщика.
«На этом этапе вы можете зафиксировать очень интересные предложения. Именно зафиксировать квартиру, а купить уже, когда будут документы. Ни в коем случае на этом этапе нельзя ничего подписывать у застройщика. Имеется в виду какие-нибудь договоры долевого участия — это незаконно, это непрофессионально и уже больше тяготеет к мошеннической схеме», — предостерег Кочетков.
Решение о покупке обычно принимается за два–три месяца. В этот период рекомендуется раз в две недели посещать стройку, чтобы следить за динамикой процесса.
Как обезопасить себя при покупке квартиры на котловане
После того, как решение принято, нужно оценить финансовые возможности: выбрать способ оплаты — наличные, ипотека или рассрочка — и просчитать риски.
После выбора квартиры:
- Обращаются в отдел продаж и выбирают конкретный вариант;
- Заключают договор долевого участия (ДДУ);
- Размещают деньги на эскроу‑счете — он защищает средства дольщика, так как застройщик не получает доступ к ним до сдачи дома;
- ДДУ проходит государственную регистрацию, и покупатель становится участником долевого строительства.
Эскроу-счет — важная гарантия безопасности: если стройка не завершится, дольщики получат деньги обратно в полном объеме плюс компенсацию в соответствии с 214-м федеральным законом. Все другие схемы оплаты незаконны.
Чтобы обезопасить себя, важно:
- Не подписывать предварительные договоры долевого участия до получения застройщиком всех документов — это незаконно и опасно;
- Избегать схем оплаты, не предусматривающих использование эскроу‑счета;
- Сравнивайте информацию по разным источникам;
- Не доверять обещаниям, которые расходятся с официальными документами на «наш.дом.рф»: например, если на сайте проекта указаны одни сроки, а в декларации — другие.
Что делать, если сроки ввода квартиры в эксплуатацию сдвигаются
Задержки бывают, но это не значит, что застройщик недобросовестный и все плохо.
Закон допускает смещение сроков ввода в эксплуатацию до полугода. При этом застройщик обязан уведомить дольщиков за месяц до окончания срока или предложить подписать дополнительное соглашение. В нем должны быть варианты переноса сроков или расторжения договора с возвратом средств в полном объеме.
Причины задержки могут быть объективными:
- Изменение логистики;
- Рост цен на стройматериалы;
- Нехватка рабочей силы;
- Внешние факторы, вроде изменения ключевой ставки или ставок по ипотеке.
В таких случаях дольщик вправе как согласиться на перенос сроков — особенно если стройка идет активно, а задержка вызвана внешними обстоятельствами, так и расторгнуть договор, чтобы получить деньги обратно.