Как сдать квартиру быстро, дорого и без «сюрпризов» от арендаторов — советы риелтора
В подготовку квартиры для аренды не всем хочется вкладываться, все-таки ее цель — приносить деньги, а не забирать их. В итоге некоторые сдают жилье даже без матрасов, а где-то квартиросъемщикам предоставляют запечатанное постельное белье и дарят тапочки.
Действительно ли секрет быстрого поиска квартирантов в одноразовой шапочке для душа и как грамотно назначить цену на жилье? Секреты подготовки, ценообразования и выбора арендатора раскрыла эксперт по недвижимости Зара Назарян.
«Как номер в гостинице» — что обязательно должно быть в квартире под сдачу
На российском рынке нет строгих стандартов для сдачи жилья — все зависит от желания собственника создать комфортные условия для арендатора.
«Обычно риэлтор, если он грамотный и знает, как правильно, быстро и дорого нужно сдать квартиру, рекомендует собственникам ее сделать максимально приятной, как номер в гостинице», — подсказала Назарян.
Что обязательно должно быть в квартире:
- Комфортное спальное место с новым матрасом;
- Новое постельное белье (использованное прошлыми жильцами лучше выбросить);
- Покрывала на кровати;
- Наличие основных приборов: холодильник, плита, стиральная машина, микроволновка;
- Базовые предметы быта (хотя бы минимальный набор посуды).
Еще важно учитывать класс жилья: для квартир бизнес-класса или премиум-сегмента стоит выбирать более дорогие и стильные вещи, а для эконом-класса достаточно чистоты, уюта и отсутствия неприятных запахов.
«База на сегодняшний день» — какие детали повысят цену квартиры под сдачу
Квартира в популярном районе быстро найдет своего жильца, но ее привлекательность может неплохо поднять цену аренды. Рынок изменился, теперь модно обставленная однушка вдали от остановки общественного транспорта вполне может стать конкуренткой двушке с уставшим ремонтом рядом с метро.
«Это обязательная база на сегодняшний день, особенно когда квартира в новом доме, где много людей инвестировали в долгую аренду. Вот они все выходят на рынок с одинаковыми квартирами: серые стены от застройщика, самая дешевая мебель. И сидят ждут, когда одна квартира уйдет, потом придет следующей очередь. А когда собственник вкладывается в свою квартиру, да, он потратит чуть больше денег, но она может уйти на 30% дороже и как минимум с первого или со второго показа», — подчеркнула эксперт по недвижимости.
Детали, повышающие привлекательность и стоимость аренды:
- Плед или покрывало хорошего качества (в соответствии с классом жилья);
- Декоративные элементы (ваза с фруктами, цветы);
- Приятные ароматы в квартире;
- Тапочки для гостей.
«Минус 20%» — как установить цену квартиры под сдачу
Чтобы выбрать адекватную цену, не стоит ориентироваться только на самые дорогие предложения в локации — возможно, их никто и не снимает.
Вместо этого лучше изучить объявления на популярных площадках и найти квартиры, похожие по площади, расположению и уровню отделки. Затем нужно проверить время экспозиции, сколько дней объявление находится на площадке.
«Если срок более двух месяцев, значит, от этой цены делаем минус 20%. Вот минус 20% — это будет рыночная цена вашей квартиры. Просто тот, первый собственник, еще не дозрел — авось через месяц дозреет», — улыбнулась Назарян.
Кстати, близость к метро, вузам, бизнес‑центрам должна как повышать, так и понижать стоимость аренды. Для новых жилых комплексов с большим числом инвестиционных квартир срок экспозиции может составлять до трех месяцев, в остальных случаях квартира должна уйти за месяц.
Правильно подготовленная и оцененная квартира может сдаваться на 30% дороже и находить арендатора уже после первого‑второго показа.
«Можно скачать из интернета» — как подготовить документы для сдачи квартиры
Для сдачи квартиры нужны только выписка из ЕГРН (не старше 30 дней) и сам паспорт собственника.
«Любой договор имеет силу, если он составлен грамотно. Можно скачать из интернета правильный, красивый договор, можно скачать составленный искусственным интеллектом — и это просто будет кошмар. <…> Если после искусственного интеллекта пройтись по этому договору, подшаманить, привести в норму и подписать — тогда да, все хорошо», — призналась эксперт.
В договоре важно прописать, как будут решаться споры и на каких условиях стороны могут прекратить аренду. В целом, его основная цель — защитить арендодателя, когда документ будет расторгаться.
Какие еще ошибки часто встречаются в договорах:
- Засчитывание страхового депозита в качестве оплаты за последний месяц: это лишает собственника финансовой защиты в случае повреждений;
- Отсутствие условий его расторжения;
- Отсутствие договоренностей о расходах: кто оплачивает ремонт при форс-мажорах (например, если квартиру затопили соседи) или поломках (если техника вышла из строя из-за неправильной эксплуатации арендатором).
Что важно включить в договор:
- Количество проживающих — и прописать точный состав, чтобы избежать подселения посторонних;
- Право арендодателя на посещение квартиры — обычно это делается раз в месяц;
- Условия оплаты коммунальных услуг и других расходов;
- Ответственность за повреждения имущества;
- Порядок разрешения споров и расторжения договора.
«Страховка в идеале нужна. Есть страховка от повреждения, которое будет наносить арендатор, а есть страховка гражданской ответственности. Вот я всегда рекомендую нашим арендодателям страховать гражданскую ответственность, потому что, если вдруг вы заливаете вашего нижнего соседа, то арендатор может сказать: „Ну, я тут ни при чем. Что-то у вас тут с сантехникой, я ни при чем, ничего делать не буду“. И вы не сможете его обязать его», — заметила Назарян.
«Зайти посмотреть, что он там выставляет» — как выбрать арендатора в квартиру под сдачу
Собственник имеет право проверять свою квартиру, но оптимально делать это примерно раз в месяц. Более частые визиты могут нарушать комфорт съемщика и провоцировать конфликты.
Обычно собственники посещают квартиру лишь в первые месяцы, а затем уже доверяют арендатору, если отношения складываются хорошо. Но для этого нужно изначально потрудиться при выборе жильца.
Чтобы при первой встрече убедиться, что квартирант добросовестный, можно:
- Попросить ссылку на его социальные сети;
- Проверить человека через приложения, дающие информацию по номеру телефона: иногда там можно найти отзывы или предупреждения о мошенниках;
- Уточнить планы на использование квартиры: если арендатор слишком интересуется соседями и их привычками, это может быть признаком намерения использовать жилье для эскорта.
«Это абсолютно нормально, когда ты запрашиваешь у арендатора ссылку на какую-нибудь социальную сеть. Зайти посмотреть, что он там выставляет, чем дышит, чем живет, есть ли у него животные, потому что очень часто говорят: „Животных у нас нет“, а потом заходишь к нему в профиль, а там кошечка, собачка и так далее», — сказала эксперт.