Виды перепланировок в российских квартирах. Домклик провел исследование

Любому человеку свойственно стремление к комфорту, и в условиях современных городских квартир некоторые решаются на перепланировку, чтобы сделать своё жильё удобнее и логичнее для ежедневных бытовых сценариев. Идеальная планировка для каждого своя: кому-то нужна более просторная кухня, а для кого-то приоритет отдаётся жилым пространствам. Если для одних кладовка и лоджия — просто лишние помещения, то для других — важная часть быта и место хранения сезонных вещей.

Однако не все изменения можно реализовать. Чтобы не ошибиться и воплотить в жизнь свой проект, можно ознакомиться с инструкцией по согласованию перепланировки и списком разрешённых изменений.

Аналитики Домклик изучили тысячи описаний реконструкции внутреннего пространства в российских квартирах на вторичном рынке, которые приобретались в ипотеку с начала 2025 года, и составили рейтинг наиболее частых изменений.

Основная масса перепланировок: работа с перегородками

Вполне ожидаемо самыми часто реализуемыми работами по перепланировкам квартир стали изменения существующих перегородок. Демонтаж этих конструкций встречается в 34,4% случаев, а возведение новых — в 20,7%. При этом большинство таких изменений допустимы при условии оформления и если не затрагиваются несущие конструкции. Часто изменения связаны с дверными проёмами внутри квартиры — перенос или изменение встречается в 25,2% перепланировок, где на полную закладку приходится 6,3%.

Также среди часто встречающихся решений по перепланировке: демонтаж встроенного шкафа или кладовой (12,3% случаев), перенос кухни (14,4%), совмещение санузла (4,7%), объединение коридора с комнатой (4,6%). Почти в 3,5% случаев речь идёт о переносе так называемых «мокрых точек». Такие операции запрещены, если они оказываются над жилой комнатой. Замыкают рейтинг наиболее популярных типов перепланировок демонтаж подоконного блока (1,9%) и демонтаж оконно-дверного блока (2%).

Подоконный блок — это часть стены под окном или балконной дверью. Его демонтаж проводится для объединения лоджии с комнатой или создания окон «в пол». Это может затрагивать несущие конструкции и требует строгого согласования либо запрещено. Оконно-дверной блок — это рамы окна и двери. Легализовать или восстановить такую перепланировку значительно проще.

Но бывают и более редкие случаи: перенос стояков водоснабжения и канализации, вентиляционных коробов, создание кладовых и постирочных из жилых помещений, установка индивидуальных отопительных систем, замена газовых плит на электрические, устройство дополнительного санузла и т.п.

Отдельно стоит упомянуть вынос газового оборудования на балконы или лоджии. Такие случаи встречаются в 1,4% перепланировок, хотя подобные операции запрещены действующими нормами. Главные риски здесь — не только невозможность узаконивания, но и прямая опасность. Газовое оборудование нестабильно работает при отрицательных температурах, нуждается в вытяжной и приточной системах воздуха.

Большинство перепланировок — это одна операция (54,6%). Однако в ряде случаев в одной квартире проведено несколько этапов переустройства. Две процедуры встречаются в 22,3% квартир, три — в 11,1%, а в 12% случаев проведено четыре и более действий.

Распределение запрещённых типов перепланировок

Хотя большинство (93,7%) переустройств, выявленных за последний год, могут быть узаконены, 6,3% нельзя легализовать. Существенная часть — это перенос на балкон или лоджию газового оборудования или радиаторов отопления. На них приходится 48,6% случаев от общего числа неподлежащих легализации реконструкций. Перенос кухни в жилую комнату возможен только при соблюдении ряда условий.

Ещё одна категория без возможности легализации — изменение плана квартиры за счёт несущих конструкций (12,3%). Кроме того, ограничения возникают при переносе мокрой точки в помещение, под которым расположены жилые комнаты соседей снизу (8%), изменении входного дверного проёма (3,5%), увеличении площади квартиры за счёт мест общего пользования (3%) и демонтаже вентиляционного короба (0,8%).

Влияние перепланировок на стоимость

Если в среднем по рынку сам факт переустройства может влиять на стоимость квадратного метра, то детализация по конкретным видам работ показывает различия.

На стоимость квартиры сильнее влияют изменения, которые невозможно узаконить. Например, перенос газового оборудования или радиаторов отопления на балкон может снижать цену.

Менее выраженное влияние оказывают изменения, связанные с перегородками, объединением санузлов и изменением дверных проёмов. Небольшое влияние на стоимость оказывают работы, которые поддаются согласованию. В отдельных случаях перепланировка может повышать стоимость квартиры, если изменения выполнены в рамках согласованных решений.

Для анализа использовались данные о квартирах на вторичном рынке недвижимости с перепланировкой, в которых с начала 2025 года была проведена оценка стоимости и описание работ. Анализ проводился по частотности упоминаний разных типов переустройства в текстовых описаниях. Данные актуальны на середину апреля 2026 года.