Денис Китаев и архитектура успеха Vesper. Хроники девелопмента

В начале 2010-х на рынке делюкс-жилья в Москве сложился дефицит качественного предложения. Новых площадок в центре было мало, зато хватало исторических зданий — они перекраивались под офисы, постепенно ветшали и теряли ценность. Девелопер Денис Китаев обратил внимание на этот дисбаланс и увидел в нем возможность. В 2012 году он совместно с партнером Борисом Азаренко основал Vesper — компанию, которая стала реставрировать историческую застройку в престижных районах Москвы, а со временем и строить там дорогие новые дома.

Сейчас Vesper — один из лидеров в элитном сегменте недвижимости в России. Разберемся, как Денису Китаеву и его компании удалось этого добиться.

Дорога в девелопмент: уроки найма

Денис Владимирович Китаев окончил Финакадемию, и его карьера началась в финансах, а именно в банке «Славянский кредит». Там, по его собственным словам, он научился оценивать устойчивость бизнеса в период турбулентности. В 1998 году Денис Китаев перешел в «Итеру», где занялся непрофильными активами. Там же состоялся первый строительный опыт Китаева: в 2002 году его назначили еще и ответственным за недвижимость и стройку.

После этого начался постепенный переход Дениса Китаева в недвижимость: сначала он стал замгендиректора в строительной компании «Руситал инвест», а затем устроился на аналогичную должность в девелоперской компании «Пересвет-Инвест». Там Денис Китаев увидел, как формируется стоимость недвижимости на всех этапах, от покупки земли до продажи готового объекта.

В 2005 году Денис Китаев открыл свой первый девелоперский бизнес совместно с Борисом Азаренко, с которым он познакомился в академии. Основанная партнерами компания «Эвоком» работала как с коммерческой, так и с жилой недвижимостью. Часть проектов, например несколько жилых комплексов, была реализована, другие — перепрофилированы.

Во время работы над проектами «Эвоком» Денис Китаев и Борис Азаренко увидели потенциал в элитном сегменте: качественного дорогого жилья в Москве на тот момент было мало, а продавалось оно быстро. Партнеры решили занять эту нишу. В 2012 году они основали новую компанию — Vesper — и полностью сосредоточились на элитной недвижимости.

Точка входа — клубные дома

По словам Дениса Китаева, к моменту запуска Vesper он уже представлял себе портрет покупателя люксовой недвижимости: это человек, который ценит комфорт, а не просто возможность продемонстрировать статус. Поэтому партнерам было важно строить уникальные объекты, которые со временем будут сохранять и даже приумножать свою ценность. Для этого был нужен комплексный подход: внимание к архитектуре, дизайну, локации, инфраструктуре, качеству работ.

Уже на раннем этапе сооснователи поделили обязанности между собой. Азаренко, который до Evocom десять лет работал в финансах, сосредоточился на капитале и инвестициях. У Китаева же было больше опыта в строительстве, поэтому он стал отвечать за эстетику, продукт и отделку.

Поначалу Vesper специализировалась исключительно на элитном сегменте. Она начала с клубных домов. Это проекты с небольшим количеством квартир, расположенные в престижных районах, построенные по эксклюзивным проектам и рассчитанные на узкий круг состоятельных жильцов. А поскольку площадок для строительства с нуля в центре Москвы было немного, среди клубных домов Vesper много проектов реставрации.

Например, дебют Дениса Китаева и компании — реставрация бывшего доходного дома в Хамовниках. Автором архитектурного проекта был немец Густав Гельрих, который в начале XX века построил в Москве больше 20 доходных домов. В то время такой формат жилья был популярен: обеспеченные люди арендовали квартиры в доходных домах, чтобы сэкономить на налогах и содержании. Большевики после прихода к власти такие постройки национализировали, и они становились социальным жильем с коммунальными квартирами. Уже в постсоветское время во многих из таких домов открылись офисы. Так, в «Доме Гельриха», который команда Китаева Дениса отреставрировала первым, на момент покупки находился офис Райффайзенбанка.

Спустя всего два года Vesper сдала еще один отреставрированный дом — St. Nickolas на Никольской. Это объект культурного наследия, построенный в конце XIX века по заказу графа Шереметева. Цепочка согласований в работе с такими проектами сложнее, чем с новым строительством, и вся работа велась под строгим контролем профильного столичного департамента.

Несмотря на все сложности, стратегия оправдала себя сразу. Компания Китаева Дениса продала все квартиры в «Доме Гельриха» меньше чем за год, а в St. Nickolas — 70 % квартир за первые два месяца со старта продаж. Уже по итогам 2017 года Vesper занимала 20 % рынка элитной недвижимости: из 45 млрд рублей продаж около 8 млрд приходилось на Vesper.

Камерность vs. масштаб

Сейчас в портфолио Дениса Владимировича Китаева больше десятка клубных домов, но этим форматом деятельность Vesper уже давно не ограничивается. Не прошло и пяти лет с момента сдачи первого дома, как компания заключила соглашение с Fairmont — на целых 25 лет, что для гостиничной сети на тот момент было беспрецедентным сроком в отношениях с российским партнером. Проект, который компании строили вместе, сейчас называется «Веспер Тверская». Это уже не клубный дом, а комплекс апартаментов с сервисом пятизвездочного отеля: портье, консьержем, горничными. Апартаменты в нем не только выполнены с полной отделкой, как и во всех домах Vesper, но еще и полностью меблированы по индивидуальным дизайнерским проектам.

Еще одной вехой в работе Vesper стал Cloud Nine. Это клубный проект, но на этот раз состоящий из целых четырех малоквартирных домов в нескольких минутах пешком от Кремля и Третьяковской галереи. Компания сдала комплекс в 2022-м. В том же году Денис Китаев ушел с должности ее исполнительного директора. Они с партнером передали управление новой команде, но продолжают участвовать в работе Vesper как акционеры.

Еще до ухода Китаева Дениса из операционной работы Vesper начала строить самый крупный из реализованных к настоящему моменту проектов. В отличие от предыдущих делюкс-домов, жилой квартал Lucky — это сегмент «премиум». Различие не только в ценовой категории, но и в самой концепции. Lucky — не приватный клубный проект, а открытый для всех москвичей кластер и настоящая городская достопримечательность. Комплекс площадью 4,5 га поделен на «верхний» и «нижний» город. В верхнем разместились новые жилые дома в общей сложности на 619 квартир, а нижний город — это территория для всех. Здесь архитекторы сохранили исторические здания — в них открылись рестораны, магазины, фитнес-клубы, образовательные учреждения.

Вектор на будущее

Новое руководство Vesper продолжает заданный Денисом Китаевым курс. Портфель компании сейчас разнообразнее, чем когда-либо. На этапе строительства находятся несколько проектов разных сегментов и форматов.

«Левенсон» в Трехпрудном переулке — это реставрация типографии Александра Левенсона, построенной по проекту Федора Шехтеля в 1901 году. Всего в проекте 25 лотов: квартиры, апартаменты, таунхаусы, пентхаусы и частная резиденция с патио. Компания регулярно отчитывается о ходе строительства: например, по состоянию на апрель 2026-го фасады и оконные конструкции готовы полностью, французские балконы — на 90 %

Еще один новый камерный проект — «Веспер Погодинская». Комплекс из двух корпусов на 64 квартиры расположен недалеко от Новодевичьего монастыря. «Веспер Погодинская» примечателен тем, что это первый в стране проект домов с фасадами из глазурованной керамики. Компания планирует завершить работы в 2030 году.

Самый крупный из текущих проектов — «Веспер Кутузовский». По масштабу он сопоставим с Lucky: 3,7 га и 10 башен более чем на 600 квартир. Внутри квартала находятся детский сад, фитнес, рестораны и магазины. В работе над этим ЖК команда Дениса Китаева уделяет особое внимание обустройству территории. Внутри она полностью пешеходная, с всесезонным двором-садом, парковыми зонами, детскими и спортивными площадками.

Продажи лотов во всех этих трех комплексах уже начались. Еще несколько проектов находятся на более ранних стадиях разработки. Это реорганизация двух бывших промзон — на Шаболовке и на Бережковской набережной — в жилые кварталы, а также кластер с предприятиями пищевой промышленности в поселке Щаповское.

Формула Vesper

Достижения компании в области архитектуры и реставрации неоднократно отмечали как московские власти, так и престижные международные организации. Например, Китаев Денис Владимирович получил от мэра Сергея Собянина награду за дом «Бродский» на Саввинской набережной: он стал лучшим среди проектов повышенной комфортности в 2021 году по результатам голосования на сайте «Активный гражданин». St. Nickolas был признан лучшим проектом реновации в Европе на International Property Awards и получил главный приз FIABCI в соответствующей номинации. А дом «Современник» на Чистых прудах был отмечен почетным упоминанием на американской The Architecture MasterPrize. В 2022 году Vesper заняла третье место в рейтинге уверенности застройщиков в премиальном сегменте по версии Forbes, а в 2023-м — первое.

Аналитик из NF Group Ольга Широкова объясняет, что Vesper удачно выбрала нишу и долго была в ней «единственным системным игроком». В отсутствие равных себе на рынке компания успела приобрести опыт и обзавестись лояльными клиентами. Другие эксперты отмечают, что Vesper удалось выстроить связи с риелторами и банками. Сыграл роль и инноваторский подход: по мнению гендиректора Intermark Real Estate Кристины Томилиной, все проекты Vesper предлагали рынку что-то новое. Одним из факторов успеха стало решение Китаева Дениса и компании продавать квартиры с финишной отделкой.

Сам Денис Китаев говорит, что Vesper воплощает собой принцип баланса между архитектурой и финансами, потребностями клиента и тенденциями рынка, прибылью и репутацией. И считает, что именно этот баланс стал для компании залогом устойчивого успеха.