Стрит‑ритейл в новостройках: между спросом и репутацией

Современный жилой комплекс — это уже не просто набор квартир, а полноценная среда обитания, где коммерция на первых этажах играет роль связующего элемента. Она задает тон району, создает атмосферу и во многом определяет, захочет ли человек здесь жить. На на XII Всероссийском форуме-практикуме FOR CITIES | Форум для городов, организованном Школой Девелопера и KEY CAPITAL, эксперты обсудили, как девелоперам выстроить эту систему так, чтобы она работала на репутацию проекта, а не против нее.

Ключевой вывод прост: пешеходный трафик в новостройках формируется не сам по себе. Его нужно создавать — и лучший инструмент для этого, как ни странно, природа. Парки и скверы, грамотно вписанные в планировку, становятся магнитами притяжения. Наталия Чистякова из ГК ФСК подчеркивает: чем продуманнее выстроены прогулочные маршруты, ведущие к объектам стрит‑ритейла, тем выше посещаемость первых этажей. Но зеленые зоны — лишь часть формулы. Успех приходит там, где торговая инфраструктура органично сочетается со спортивными площадками, культурными пространствами и зонами отдыха. Современный покупатель, выбирая квартиру, ищет не квадратные метры, а образ жизни — и девелоперу важно это учитывать.

Иллюстрацией такого подхода служит проект компании STONE в Сокольниках, о котором рассказала руководитель лаборатории продукта Ольга Власова. Учитывая особенности исторической застройки района, в жилом комплексе девелопер предусмотрел увеличенный объем инфраструктуры — порядка 5 тыс. кв. метров торговых и сервисных помещений, формирующих комфортную среду для ежедневных сценариев жителей.

Однако доля коммерческих площадей — вопрос тонкий. Катерина Гутрова из компании «Разум» отмечает, что в массовых новостройках она обычно составляет 3–5 % от общей площади, в бизнес‑классе — 5–8 %, а в крупных многофункциональных кластерах может достигать 15–25 %. Последние, по сути, превращаются в «город в городе», где есть все — от магазинов до дворцов спорта. При этом важно не просто закладывать метры под коммерцию, а заранее продумывать их назначение. Пустые помещения на первых этажах не просто снижают доходность проекта — они портят его облик, создают ощущение незавершенности и формируют негативный образ. Например, если выделить место под ресторан авторской кухни там, где нет соответствующей аудитории, помещение рискует годами стоять закрытым.

Сергей Пергаев из Pergaev Bureau назвал главной ошибкой подход «сверху вниз», когда девелопер фокусируется исключительно на квартирографии, а нежилым функциям уделяет внимание по остаточному принципу. В результате получается дисбаланс: не хватает кафе, спортивных студий или салонов красоты — и среда теряет привлекательность. Еще опаснее стремление к сиюминутной выгоде: нередко девелоперы соглашаются на аренду от алкомаркетов, соблазненные их высокой маржинальностью. Но такой выбор может нанести удар по репутации, особенно в проектах премиум‑класса. Демпинг со стороны подобных арендаторов снижает ликвидность квартир и формирует негативный имидж локации — а исправить это гораздо сложнее, чем изначально подобрать более подходящих партнеров.

Меняются и правила игры на рынке. Как отметила Эвелина Ишметова, основатель и руководитель «Школы девелопера», директор по развитию KEY CAPITAL, ужесточение требований властей заставляет девелоперов заранее закреплять функционал коммерческих лотов в проектной документации и создавать места приложения труда. Поначалу это воспринималось как ограничение, мешающее оперативно реагировать на рыночные изменения. Но со временем стало ясно: такая прозрачность идет на пользу всему рынку. Бизнес все активнее интересуется коммерческими площадями в новостройках, а спрос на них в строящихся проектах порой превышает показатели готовых комплексов.

«На мой взгляд, подобные «правила игры», в конечном счете, имеют больше плюсов, ведь делают рынок более прозрачным и цивилизованным. Кроме того, именно на фоне усиления контроля за девелоперами бизнес стал активнее интересоваться коммерческими пространствами в новостройках. Сейчас во многих регионах на фоне высокого спроса «квадрат» нежилых помещений в строящихся проектах больше, чем в готовых комплексах», – сказала она.

В конечном счете успех коммерческой инфраструктуры зависит не от количества квадратных метров, а от качества решений. Девелоперу важно видеть проект целиком: понимать потребности аудитории, учитывать окружение, выстраивать пешеходные связи и тщательно подбирать арендаторов. Только так первые этажи станут не просто витринами, а сердцем жилого комплекса — местом, где люди встречаются, общаются и чувствуют себя.